房地产开发流程培训稿.ppt

开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商等，大的主力商家包括大的百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家当中的电影等。之所以要先期进行上述招商，有以下原因： 这些商家往往有开店的不同技术要求，商业地产项目的规划设计需要针对性解决不同主力商家的需求； 主力商家的经营模式、档次等将直接影响项目的档次和未来定位的形成，没有适合的主力商家进驻，项目的市场定位形成的难度会很大，甚至不可能； 　　　 前期招商 主力商家的招商对其他店铺的招商有极大的促进作用，不仅有利于租金的提升，对于采取商铺出售方案的商业地产的商铺价格的提升都将是超越性的；商业地产项目规模越大，风险越高，显而易见，开发前期招商有利于降低投资商的投资风险和开发商的开发风险！ 开发中期招商指开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场定位进行有选择的、品牌商家的招商。开发中期的品牌招商工作是绝大多数不成熟的商业地产开发商和不成熟的管理商所普遍忽视的，往往就招商而招商，没有清晰的思路和招商对象的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作最终会导致项目的定位发生偏差，甚至根本无法形成。 中期招商 开发中期招商的核心在于根据市场定位进行的有选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开发商也好，招商顾问机构也好，如果对项目定位不做针对性研究，就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响项目定位，而且起不到带动租金、带动招商效率的作用。开发中期如果成功招进和项目定位匹配、品牌带动力强劲的商家，将意味着项目可以得到预期的成功。 开业招商 开业招商指开发商委托专业的招商顾问机构、管理商或自己为了项目顺利开业所进行的针对大批中小商家的招商工作。开业招商最核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的对象有显著的区别。 既然开业招商是针对大批中小商家，而且往往开业招商的时间目标很紧迫，那么招商的效率就成为所有开发商、管理商关注的问题。开业招商需要注意另外一点：大批中小商家的招商如果能够实现租金的最大化和招商时间的最短化，那么这样的开业招商才是成功的。很多商业地产项目的开业招商完全是以招满为目标，不惜租金大面积损失或完全损失的代价，形式上完成招商，这种情况一旦发生，项目的经营前景就值得担忧。 开业后招商 　开业后招商是指项目开业后，管理商进行的招商工作，根据项目定位进行进一步调整。 开业后的招商又可以分为补充性招商和二次定位性质的招商。补充性招商指前期招商不存在定位失误、品牌招商不到位等宏观问题，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余的商铺招满的情况。如果开业后的招商属于补充性招商，那么就说明前面的招商工作是成功的，开发商和管理商都可以大大出一口气了，如果不是，情况就很值得担忧了 谢谢 * 培训 报告提纲 成立房地产公司 营销实施 商业招商 房地产公司基本架构 如何获取土地 房地产开发手续办理 施工单位及配套设施招标 目录 成立房地产公司 PART 1 项目公司设立的程序 1、股东签订出资入股协议，制定项目公司章程。 项目公司章程的内容应符合《公司法》的规定，需要注意的是由于房地产开发对资金的需求巨大，如果项目公司的注册资本不能满足开发的需求或者当项目公司设立后向金融机构融资遇到困难时，需在公司章程中明确开发所需后续资金如何筹集。如无特别约定，项目公司股东并不负有继续提供房地产开发所需后续资金的义务。 2、申请名称预先核准。 设立公司应当申请名称预先核准，经预先核准的公司名称保留期为六个月，预先核准的公司名称不得用于经营活动，不得转让。 3、办理验资手续，取得验资报告。 股东应在银行开立临时账户，将拟出资的货币资金存入临时账户并申请会计师事务所验资，会计师事务所验资后应出具验资报告。以非货币资产出资的，需办理相应的产权转移手续。 4、向工商行政管理部门申请开业登记。 需要注意的事，如项目公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规规定需报经行政审批的项目，应在申请登记前取得国家有关部门批准，并向工商行政管理部门提交批准文件。 5、向房地产开发主管部门备案。 项目公司应自领取企业法人营业执照之日起三十日内向其登记注册地房地产开发主管部门备案。 6、房地产开发主管部门核定项目公司的资质等级。 房地产开发公司分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级，房地产开发公司应按照核定的资质等级从事开发，不得越级开发。需注意设立外商投资的项目公司除遵循上述程序外，还应依照外商投资企业法律法规的规定，向商务部及其授权部门办