房地产抵押典当业务培训.ppt

房地产抵押 2010年12月5日 今天讲房地产典当业务管理 主要从五个方面讲解： 第一部分：房地产典当程序； 第二部分：房地产所有权； 第三部分：房地产权属登记； 第四部分：房地产纠纷处理； 第五部分：房地产抵押与典当的区别。 弄清二个问题1、房地产典当的法律风险； 2、如何处理业务，减少损失并实现利益最大化 第一节：房地产抵押典当的程序 一、工作流程：（自受理之日起5个工作日办结） 申请→受理（审核、调查）→签约→抵押登记（公证）→发放贷款 二、申请贷款需提交的材料 （一）个人房产抵押典当 （二）单位房产抵押典当 三、调查中常见问题 （一）明确房产共有人、共同居住人的情况？ （二）房屋建筑面积在60M2左右的房产是否适宜抵押？ （三）申请借款人是否有稳定的收入来源？ （四）申请借款人的借款用途是什么？ （五）仍抵押在银行的房产是否可作抵押担保？（胡友案） （六）房产所处的位置对贷款数额有多大影响？ （七）门面房抵押需哪些手续？（徐子平案） （八）面积较大的平房是否可以作为抵押物？ （九）城郊结合部的集体所有的土地上的房产是否可作为抵押物？ （十）房管部门对房产抵押登记的手续是如何规定的？是否允许典当业办理抵押登记？ （十一）已付清房款且已实际占有房产，但未有办理房产证的房产是否可以抵押？ （十二）以共有人已死亡的房产抵押借款的，如何办理？ （十三）以房屋产权人已死亡的房产申请作抵押担保借款的，如何办理？ （十四）如何防范犯罪分子或中介公司骗贷？ （十五）典当行从事房产抵押业务，期限是否越长越好？ （十六）典当行违规发放的问题（单笔超过比例）（上海某典当） 第二节： 城市房地产权属关系 一、《物权法》关于物权的一些规定 1、什么是物权法中的“物”？ P2.2规定“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。” 2、什么是物权？物权包括哪些内容？ 所有权： 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。P39 用益物权：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。P117 担保物权：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。P170 占有：所有权中的一种权利。 3、物权的分类：动产、不动产P2 上海关于机械设备的案例 二、房地产所有权 （一）房屋所有权 1、房屋所有权的概念 占有权是对房屋的实际控制的权利。分为合法占有、非法占有。 使用权是根据房屋的性能和用途对房屋的利用的权利。 收益权是房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利。 处分权是房屋所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权利，分为事实上的处分（改进、拆除）和法律上的处分（买卖、赠与、互换） ☆典当行前期调查工作应注意的问题：产权要清晰. 所有权人在行使上述四项权能时，要无障碍（实际意义上的，还有法律意义上的） 案例分析：（冯德朝案）（6年八审）（事实、法理） 2、房屋所有权的种类： 依房屋所有权的主体不同，可将房屋所有权分为独有房屋所有权和共有房屋所有权； 根据权利主体享有房屋的充分性，可将房屋所有权分为完全所有权和部分所有权。 （二）房屋共有 1、房屋共有的概念和特征 房屋共有是指两个以上主体对同一房屋享有所有权。 按份共有 共同共有 案例集锦 1、屠某、王某借款案 2、宋歌借款纠纷案（1999年） 3、糜承逑借款纠纷案 4、吴风借款纠纷案（1998年） 5、戴某借款纠纷案（1999年7月） 6、陆荣昌、张蓉华、陆秋静与上海典当公司借款 纠纷案（2003年5 月） 三、建筑物区分所有权 建筑物区分所有权——一个大楼被两个以上业主购买。业主对专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分（共用维修基金、小区的道路、绿地、车库、楼板、墙）享有共有和共同管理的权利。 了解上述内容对典当行前期调查应注意的问题有益。 焦点 1：小区绿地、道路、公用设施、露台与会所 焦点 2：地下停车场的归属 焦点 3：业主的表决权（第 76 条） 焦点 4：业主委员会与物业管理公司的关系 焦点 5：居民住宅商用的，遵循规约，并经利害关系的业主同意（第 77 条） 四、住房部分产权 成本价售房5年限制 拆迁优惠房 房卡房（不是） 五、房地产相邻权 1、南通案（1、2楼办公，3楼住房） 2、某旅游品商场与银行以抵押物抵债纠纷案 六、与房地产所有权相关的其他物权-------用益物权 一、建设用地使用权（土地使用权） （一）取得 1．划拨：补交出让款，才能转让（土地管理法第 54 条） 2．出让：国家作为出让人的地位 3．转让：房随