房地产税收新政解读及税务稽查风险防范.ppt

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房地产税收新政解读及税务稽查风险防范

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 要把产权调换调整到视同销售一章。 * * * * * * * * * * * 本部分共有7个专题: 1、申报表结转收入 2、本年度预售收入是否需要做纳税调减 3、过渡期之税率变化 4、过渡期之外资企业的衔接 5、结转收入的时机问题 6、当销售成本为900万时的分析 7、四类前期多缴税款,后期不能退税的分析。 * 主要讲解国税发【2009】31号文件第9条: 1、填写2007年度申报表和2008年度申报表的变化 2、 * * * * * * * * * * * * * * * 第三部分:计税成本扣除 (二)什么样的评估报告可以在税前扣除? 3、接受投资的土地或者不动产,以评估报告作为合法的扣税凭证,是否可以在税前扣除?(总结的表格) 营业税:①《营业税税目解释》(国税发[1993]149号 )第九条??:以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。但转让该项股权,应按本税目征税。 ②财税[2002]191号文件规定:将来转让股权也不征税。 第二部分:计税成本扣除 (二)什么样的评估报告可以在税前扣除? 3、接受投资的土地或者不动产,以评估报告作为合法的扣税凭证,是否可以在税前扣除? 土地增值税:①财税[1995]48号第一条:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。 第二部分:计税成本扣除 (二)什么样的评估报告可以在税前扣除? 3、接受投资的土地或者不动产,以评估报告作为合法的扣税凭证,是否可以在税前扣除? 财税[2006]21号文件第五条:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。 第二部分:计税成本扣除 (二)什么样的评估报告可以在税前扣除? 3、接受投资的土地或者不动产,以评估报告作为合法的扣税凭证,是否可以在税前扣除? 以投资取得的土地,将来土地增值税清算的时候,其土地成本会有累加效应。 企业所得税:国税发[2000]118号文件第三条、 疑难解答 第二部分:计税成本扣除 (三)什么样的白条可以在税前扣除? 一句话:国内的白条全不认,国外的白体全认。 在国内税收管理中,一般是以票控税,因此购买方没有取得发票,一般不允许税前扣除,因为这很可能意味着销售方或提供服劳务方隐瞒了收入。 而国外一般不是像我国这样以票控税,并且销售方税收的管辖权也不在我国。 汇发[2008]64号文件 第二部分:计税成本扣除 (四)拆迁补偿费、青苗费、遮阳费等各种赔偿类费用,是否一定需要发票? 由于这些款项都是赔付给个人的款项,而个人是很难提供发票的。有鉴于此,全国很多地方都规定这些向个人赔偿性的费用凭借“拆迁补偿合同”和“个人签字”来税前扣除。当然,全国执行不一,但是我认为通过和税务机关沟通,是可以扣除的。 案例:在稽查过程中发现,某开发企业营业外支出中有一张白条,支出赔偿金15万元,以及调解协议,是否允许扣除呢? 第二部分:计税成本扣除 (五)汇算清缴期满后,未取得发票是否允许在税前扣除? 需要思考的是,①如果汇算清缴期满后,纳税人取得了发票,是否允许其在实际业务发生年度税前扣除呢?②是否允许在发票实际取得年度扣除呢? 目前税务机关一般引用财税[1996]79号文件规定,认为“以前年度应计未计扣税项目,以后年度不得补扣”。国税发[1997]191号文件第五条规定,因此,肯定不允许在发票实际取得年度扣除,因为如果允许在发票取得年度扣除,就等于企业可以随便的操纵税款所属年度。 对于是否可以在实际业务发生年度追溯调整,目前在学界以及总局所得税司制定新所得税法的方向来看,是允许的。但是目前在实务中,大部分省份是不允许税前扣除的。如果企业遇到该类问题,可以同税务机关沟通,不是绝对不能扣除的。 第二部分:计税成本扣除 (五)汇算清缴期满后,未取得发票是否允许在税前扣除? 第三十四

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