房地产经营管理和管理第3章 房地产项目用地的取得.ppt

房地产开发与经营 第3章 房地产项目用地的获取 房地产开发用地的类型 3.1 房地产开发用地的类型 3.1.1房地开发用地的含义 1、房地产开发用地必须是位于规划区内的 国有土地 开发用地的使用最高年限 3.1.2 房地产开发用地的类型 1）土地利用的性质和功能划分： 居住用地、公共设施用地 工业用地、仓储用地 对外交通用地、道路广场用地 市政公用设施用地、绿地 2）开发的深度不同： 生地 熟地 3.2 房地产开发用地选择 1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况 投资环境 特大型建设投资 2、开发地段的选择因素分析 城市规划 自然环境和工程地质因素 现有的建设条件 地段面积与形状 投资经营计划 3.3 房地产开发用地的取得方式 3.3.1 土地使用权出让 1、土地使用权出让的概念: 国家以土地所有者的身份作为出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让的方式和程序 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部 3.3.2 土地使用权转让 1、土地使用权转让的概念： 以出让方式取得的土地使用权的转让 以划拨方式取得的土地使用权的转让 2、土地使用权转让的方式:出售,交换,赠与 出让土地的转让处理 可以多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变； 土地用途改变的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，变更合同，调整土地使用权出让金。 已缴纳土地出让金； 建设资金投入占总投资的25%， 划拨土地的转让处理 需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金； 不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。 转让的土地仍用于国家用地，城市基础设施建设，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利用地。 私有住宅转让后仍用于居住的； 同一宗土地部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； 等等 建设用地使用权的收回 土地使用期满的处理； 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期； 非住宅建设用地使用权期间届满的，若需使用，需期满前一年申请续期。 重新签订土地使用去合同，支付土地使用权出让金； 无申请的，土地使用权有国家无偿收回。 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地的房屋及其他不动产给与补偿，并退相应的出让金； 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权； 土地使用者未如期支付地价款，缴纳定金，60日内应支付地价款 未按合同约定的期限和条件开发和利用土地的。 闲置土地的处理 闲置土地的认定 自国有土地有偿合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的； 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工总面积不足1、1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发连续1年的。 重新签订土地使用去合同，支付土地使用权出让金； 无申请的，土地使用权有国家无偿收回。 闲置土地的处理 延长开放建设时间，不超过1年 改变土地用途，办理手续后继续开发 从新确定新的土地使用者，有补偿 将土地使用权交还给政府； 征收土地闲置费 超过合同约定动工时间满1年未动工开发的，征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费； 连续两年未使用的，无偿收回。 1、影响地价的两大因素 土地的用途 土地的容积率 2、用对比法推算基础数据 案例 某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为7．5。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。 项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。 估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易