房地产营销-中奥新地块项目简介.ppt

酒店的定位：档次中高，价格合理，性价比高的酒店 如： 同时和5—26层酒店式公寓相辅相成，有利于酒店式公寓的销售 * 项目介绍 开发商：中奥置业 地址：滨江江虹路滨盛路交汇处 该项目总建筑面积39万方，一共26层，1—4层为商业，其余22层为酒店式公寓，总高60多米。 地块：钱江南岸的优质黄金地段，优势不容置疑 交通：位于三桥和四桥中间，临近规划中的1号线 配套：江滨公园、易买得、星光大卖场、苏宁电器、 中兴菜市场等 【优势】 【机会】 周边楼盘剩余很少 “钱江时代”发展加快 楼市整体“回暖”态势 阿里巴巴6000人过江 政策导向 金融危机即将过去经济复苏 【劣势·威胁】 酒店式公寓的特点（如煤电等）对自住存在一定的限制 周边配套还不够成熟 周边同类型楼盘较多 不易形成差异化 市场对小产权房子的热情度不够 【周边项目分析】 金龙?钱江MOHO 1-5层为商业配套， 6-28层，精装酒店式公馆，融合了商务、办公、投资等多种元素于一体。小户型以40-70方为主，装修标准2500-3000元/方，均价16000元。 润和.信雅达国际 包含甲级写字楼、商务公馆、休闲商业配套。致力于为商界精英阶层打造专属的商务生活圈。 柏悦轩 酒店式公寓。已售完 【周边项目分析】 银泰海威国际 由4幢约11万方精品国际江景公寓与1幢五星级酒店组成。 主力户型约130㎡，80％户型120㎡—140㎡，顶层为200㎡2以上跃层。 目前为少量准现房销售220-230平米的户型，均价25000-26000元/平方米，总价500-600万元/套。预计将于09年10月交付。 【周边项目分析】 星光大道.星光国际公馆 杭州目前规模最大的综合性商业街之一。商业业裙房3-5层。项目定位为“一站式国际化体验型主题商街”，集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能，分商铺、产权式商务酒店。 由星光大厦、星光美食世界、星光科技广场、星光艺术坊、星光名店街区、星光娱乐总汇、星光运动天地、星光名人俱乐部、星光健康城、星光会所、星光空中酒廊等功能区块组成。 星光国际公馆已于7月18日起接受预约。主力户型为50-70㎡，共400余套房源，为精装修准现房。 【结论】 把项目定位为 滨江的楼盘， 其竞争对手就是周边同样定位的酒店式公寓，其在地段，定位等上的差异化不明显，甚至还有不及之处。 而定位为 杭州的楼盘， 则它的优势则是十分明显的。 另外，周边竞争对手项目的宣传做的都不够，只要我们在诉求和推广上制胜，就是成功的一半。 【结论】 机会和优劣势是相对的，普遍的。 和周边的楼盘的差异不明显 虽没有凸显差异的优势，但优势不能不说 差异化不在说什么 而在怎么说 what or how 5—26层酒店式公寓 什么样的人会买酒店式公寓？ 1.投资客：这在周边楼盘已经得到充分证实 2.SOHO一族，自主创业者 3.自住 这部分人占得比例不大，主要是城市单身中产，不喜欢租房，买来一方面自住，是以后换房子的一个中转，另一方面作为一种投资。 1.投资客：这在周边楼盘已经得到充分证实 以温州炒房客为主，目前投资者对写字楼、酒店式公寓等商用物业的热情度要大于普通住宅。他们注重的是回报 2.SOHO一族，自主创业者 3.自住 这部分人占得比例不大，主要是城市单身中产，不喜欢租房，买来一方面自住，是以后换房子的一个中转，另一方面作为一种投资。 前期以宣传项目的地块优势；目标群的生活方式和产品关联的情感体验等为主，从而引起共鸣。 以产品为主要的推广重点，同时延续前期，使产品的价值点与目标群生活方式、性格特点嫁接。 以市场反应和销售业绩为主，产品价值的推广为主。 促销广告为主 形象建立期 强势销售期 持续销售期 后期保温期 各阶段推广主题 蓄客期 开盘期 热销期 短信 报广 DM 围墙 户外广告 网络/论坛 短信 报广/杂志 社区看板 短信 电台广告 报广/软文 DM 活动 户外广告 公交移动媒体 网络/论坛 具体媒介策略 报纸：前期以硬广为主。选择杭报，早报等常规报媒，另一方面可以选择针对目标群的报纸，如上海壹周等 杂志：杂志的时效性差，对目标群中的代表人物进行专访，内容与楼盘要有很强的联系性。 地块不能不讲！ 虽然讲地块的优