第04章-房地产开发.pptVIP

第四章 房地产开发企业会计 学习目标 知识目标： 了解房地产的含义及其经营范围和特点 熟悉房地产开发企业的会计核算对象，弄清房地产开发企业开发产品的成本构成 理解房地产开发企业产品开发的成本核算特点和程序 掌握房地产开发企业产品开发的成本核算、产品核算和收入的核算 能力目标： 能运用房地产开发企业的经营特点解释其会计核算的对象、科目设置及核算方法 能分析房地产开发企业开发成本的构成，能参与房地产开发企业开发的产品核算 能具备房地产开发企业的日常业务会计核算能力，能从事房地产开发企业的开发成本、开发产品及营业收入核算等工作 第一节 房地产企业会计概述 一、房地产开发企业概述 （一）房地产开发企业的属性 房地产开发企业是按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发，将开发完成的土地、房屋及配套设施等作价出售，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具有独立法人资格的经济实体。是逐步从建筑行业分离出来的新兴产业。 目前已成为我国国民经济发展的重要支柱产业 。 房地产投资占GDP比例畸高 另一种声音 房地产是中国经济的重要组成部分，也应该是经济发展 中最稳定的行业。假如没有房地产，中国的GDP水平可能连7%都保不住。 ??????????? ——知名地产商 任志强 （二）房地产开发企业的经营范围 房产——通常是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺以及文教、办公、体育用房等。 房地产开发企业的主要经营业务： 城市基础设施 小区配套设施 第一节 房地产企业会计概述 二、房地产开发企业会计核算的特点 1.资金筹集渠道的多源性 自行筹集、集资开发 2.资金占用形态的多元性 资金占用多元性、多向平 行运动 3.核算周期的长期性 保利地产:美元债发行 融资国际化 保利地产公布2013年7月公告，通过其全资子公司PolyRealEstateFinanceLtd在境外发行5亿美元的五年期固息债券 。 2013年7月份，公司实现签约面积62.65万平方米，同比减少18.95%，环比减少38.33%；实现签约金额69.06亿元，同比增长-24.05%，环比增长-43.89%。去年同期基数较高和销售淡季是公司同比增长较低的主要原因。为拓宽公司融资渠道、公司全资子公司在境外发行5亿美元的五年期固息债券。 4.商品销售的特殊性 1）不动产：地点固定，附着在土地上，不可移动 2）受相关因素影响大： 地理位置 交通条件 基础设施 配套工程 恒大御府上市公告 恒大御府位于广州大道北怡新路与沙太南路交界处，地理位置较好。从地铁3号线梅花园站B出口步行五六分钟可到达楼盘，周边配套完善，旁边是大型成熟社区怡新花园和合生云山熹景，居住氛围浓厚。值得一提的是，省级名校京溪小学就在怡新路上，步行至楼盘不到5分钟，可称得上是地铁名校物业。 该地块楼面地价接近2.5万元/平方米，业内人士预计新货售价或将超过3.5万元/平方米。 第二节 开发产品成本的核算 一、开发产品成本内容 （一）开发产品成本对象 房地产开发企业的产品开发成本按其经济用途，可分为以下四类： 1.土地开发成本 2.房屋开发成本 3.配套设施开发成本 4.代建工程开发成本 案例 万科集团（证券代码 000002）2012年全年累计实现销售面积1295.60万平方米，销售金额1421.30亿元，销售金额再度刷新行业纪录，并成为全球首家房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。 万科的成功体系在很多方面，其中之一就是对成本管理的较好把握。2003年起万科就确立了“目标成本管理+责任成本管理+作业成本管理”的成本管理模式，卓有成效。 （二）房地产开发企业开发成本构成项目 东濠涌二期拆迁 住宅最高补偿2.04万元/㎡ 广州市越秀区国土房管局公布了东濠涌中北段综合整治工程房屋征收补偿方案(征求意见稿)》(以下简称《补偿方案》)，根据《补偿方案》，若在征收决定公告发布之日起40天内签订协议并在规定时间内搬迁的住宅，最高可获20400元/平方米的货币补偿，而在同样条件下的马路面首层商业房屋最高可获91440元/平方米。 ——2012-1-31?南方都市报(深圳) （三）房地产开发企业开发成本的核算对象 第二节 开发产品成本的核算 二、开发成本核算的账户设置 （一）开发成本核算的账户设置 1.“开发成本”账户 “开发成本”账户用来核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项开发费用，以及房地产开发企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程的支出费用