新国八条及房产税出台后对房地产市场的影响1102.pptVIP

1、从目前长清市场典型项目的状况来看，由于近期处于春节期间，且多数项目可以销售房源不多，国八条政策尚未完全落地，济南限购令还没有全面实施、加息对市场影响不大等原因来看，目前政策对长清市场销售影响不大。 2、但限购令的出台及落地将对长清项目的销售产生较严重的影响，主要由于长清大学城多数为低密度产品，低密度产品的客户群主要以二次及三次置业客户为主，这一政策的出台，势必会影响低密度产品的销售，对本项目销售前景极为不利。 近期市场状况简析 分析思路 1、2010年相关政策及相关影响 2、2011年济南限购令、新国八条及物业税相关解读 4、济南房地产市场未来走势预判 3、新政出台对区域房地产市场的影响 5、新政出台对本项目的影响及应对策略 房地产市场不确定因素 长期影响因素 短期影响因素 核心影响因素 十二五规划 保障房 限购及资金监管 开发商资金来源 房产税 供需的释放 2011年的两会 流动性管理 房地产市场的确定性逻辑 长期影响因素1:2011年，十二五规划的启动年，房地产市场的定调将决定未来发展方向 走势 2011年 2015年 合理引导住房需求 加快土地、财税（房地产税）、金融政策调节 加快住房信息系统建设 完善符合国情的住房体制机制和政策体系 2 促进房地产业平稳健康发展 加强市场监管 规范房地产市场秩序 抑制投资需求 增加中低收入居民住房供给 强化各级政府职责 加大保障性安居工程建设力度 加快棚户区改造 发展公共租赁住房 3 1 《十二五规划建议》中关于房地产行业的定调——凹显长期性 长期影响因素2:保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭在商品房市场的需求 走势 5% 15% 65% 10% 5% 低收入家庭（经济适用房） 最低收入家庭（廉租房） 最高收入家庭 高收入家庭 中等收入家庭 夹心家庭 商品房市场 出租房市场 保障房市场 “十二五”规划3000万套保障房的投放 一类客户 二类客户 新“国八条”来了 政策 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。 新“国八条”来了 新“国八条”具体内容 政策 序号 主要措施 具体内容 1 进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 2 加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 3 调整完善相关税收政策，加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 4 强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 新“国八条”具体内容 政策 序号 主要措施 具体内容 5 严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 6 合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、