北京市亦庄新城B01R1-2地块可研报告.docVIP

 目 录 一、项目本体分析 4 1、项目区位示意 4 2、项目主要出让信息 4 3、项目主要规划指标 5 4、项目地块四至及现状 6 5、地块所处区域配套概况 7 6、亦庄新城X1一级开发项目概况 9 二、北京城市经济环境分析 10 1、北京经济保持平稳增长，人均接近发达国家水平 10 2、房地产投资额占比持续降低 11 3、人均可支配收入大幅高于全国平均水平 11 4、城市常住人口增速下降趋势明显 12 三、北京市房地产市场分析 12 1、北京商品住宅市场供应概况 12 2、北京商品住宅市场成交概况 13 3、2013年北京土地市场分析 15 四、项目周边房地产市场分析 18 1、周边住宅市场概况 18 2、周边土地市场概况 21 五、项目发展定位初判 23 1、项目SWOT分析 23 2、市场定位 24 3、项目价格定位 24 六、 项目初步规划方案及可接受地价水平估算 24 1、项目地块规划技术指标 24 2、项目开发成本估算 25 3、项目销售收入估算 26 4、项目可接受地价水平分析 26 5、敏感性分析 27 一、项目本体分析 1、项目区位示意 本次挂牌出让地块位于北京市大兴区亦庄镇凉水河西侧，南海子公园及公园北环路东侧，地块距离北京五环大羊坊立交桥车程约7公里，距离最近的地铁站亦庄桥站车程约4公里，距离亦庄镇中心区约3.5公里路程。 2、项目主要出让信息 2013年10月16日，北京市国土资源局对大兴区亦庄新城Ⅱ-1街区B01R1-2地块二类居住用地项目进行挂牌出让公告。地块竞买申请截止时间为11月18日15：00时，正式出让时间为11月19日15：00时，地块具体出让信息如下： 公告地块 总占地 （㎡） 建设用地（㎡） 计容建面（㎡） 起始总价（万元） 起始楼面地价 竞价阶梯 （万元） 保证金 （万元） 【2013】号 91559.259 52166.471 109550 110000 10041 600 33000 本次出让地块设合理土地上限价格，并将配建部分限价商品住房，要求配建不少于31000㎡限价商品房，销售均价不超过11000元/㎡，该部分商品房套型面积应小于90㎡。 当地块竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在要求配建限价商品住房基础上竞报“自住型商品房”面积，该部分商品住房房屋销售限价为22000元/㎡，最大套型建筑面积不得超过90㎡，单套商品住房总价控制在200万元以内，起始竞拍面积为1000㎡，竞报阶梯为100㎡。 3、项目主要规划指标 本项目共分为三种不同功能用地，各地块规划指标几用地红线图如下： 内部地块 功能 占地面积 容积率 建筑面积 限高 B01R1- R2二类居住 52166.471 2. 109550 45-60米 22240.889 / S1道路用地 17151.899 / 4、项目地块四至及现状 本项目用地编号为B01R1-2，位于B01R1-1和B02两地块中间（这两块地于2013年9月被融创葛洲坝联合体以2.9-3.1万元/㎡的楼面价竞得）。地块四至如下： B01R1-2地块四至： 东至公共绿地边界 南至三海子五号路北红线 西至公共绿地边界 北至三海子四号路中心线 地块位置示意图 地块内目前以土堆、杂草为主，场地基本平整，代征绿地及道路用地内现有高压线杆、变压器及部分管井，西北角和东南角已建成两座变电站。根据挂牌文件中《土地开发建设补偿协议》约定，大兴区政府承诺于2013年12月31日前完成对地块代征道路内的高压线杆、变压器的迁移工作，保证不影响竞得人的开工建设和竣工验收。 地块东侧为在售的融创保利的枫丹壹号，东南侧为在售的中信新城项目，南侧为融创葛洲坝以2.9万元/㎡楼面价竞得的B02号地块，北侧为融创葛洲坝以3.1万元/㎡竞得的B01R1-1号地块，西侧为在建的中信府项目。 地块现状：堆土及杂草 东侧在售的枫丹壹号 西侧在建的中信府 南侧的B02号地块 东南角的电房 5、地块所处区域配套概况 本次出让地块位于北京大兴区亦庄新城西侧，属于北京五环外主城近郊发展区域，目前地块周边干道路网较为完善，区域交通便利。但由于地块所属的亦庄新城X1一级开发项目目前仍在土地一级开发过程中，部分区域已初步完成征地拆迁工作，各项城市基础配套建设仍处于起步阶段，地块周边各类生活配套设施缺乏。 地块北侧现有凉水河自西北向东南穿流而过，部分河段已完成沿河景观绿化工程，但受上游城市污水影响，该河渠整体水质较差。地块南侧即为北京四大郊野公园之一的南海子公园。由于紧邻凉水河及南海子公园，本次出让地块周边生态环境及自然景观资