[建筑]我国住宅价格的理性分析及其调控.pdfVIP

一馋瓠 — · 20总0第7年3第572期期 我国住宅价格的理性分析及其调控 高 峰 王春华 (南京农业大学公共管理学院 江苏南京 210095) 内容摘要：自我国开始住宅市场化改革以后，住宅价格呈现持续快速上涨趋势。本文从居民收入 水平和住宅市场租赁价格的角度 ，对我 国住宅价格上涨进行理性分析，并提出了相应的调控措施。 关键词 ：住宅价格 合理性 调控 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1006—2025(2007)02—0026—03 我国 自1998年国务院下发 《关于进一步深化城 但更大程度上则取决于市场供求水平 ．即住宅市场 镇住房制度改革 ，加快住房建设的通知》开始 ，住房 的供给数量和消费者的购买能力 由于住宅的供给 分配体制由实物分配转向货币分配 。住宅开始了市 量要受土地市场的限制 ．弹性不大．所以居 民收入水 场化配置道路 随着我国住宅市场化改革的不断深 平的高低直接影响住宅价格 的上涨程度 近几年我 入 ．多年来积存下来 的住房消费需求得 以释放 ．市场 国住宅价格 的上涨在很大程度上是由于居民可支配 需求呈现 出持续旺盛态势 ：由于住宅供给跟不上 ．其 收入水平的提高拉动的(如图一1所示) 价格不断上涨 ．且呈现不断加快的趋势 ．特别是近两 年来 ，全国住宅平均价格 的上涨 幅度超过 16％．东部 沿海的部分地区住宅价格涨幅甚至超过 20％ 在这 个背景下 ．我国住宅价格上涨是否过快以及如何调 控 ．就成为学者们讨论 的重点。一部分学者认为现阶 段的房价上涨是正常的。首先 。我国的GDP持续快速 数据来豫 ：中国统计年鉴 1998—2005年井经 计算得到 增长 ．人们收入水平的不断提高 ．支撑 了房价的上 长期 以来 ．我国城镇居民的住宅主要 以福利的 涨 ：其次 ．借鉴 国外的经验 ．在人均 GDP高于 1000美 形式取得 ．房价与人们的收入水平并没有直接关系。 元低于 3000美元 ．恩格尔系数低于 40％．且人均住 实行住宅市场化配置以后 ．住宅价格受人们收入水 房面积在 30平方米以下时．房地产市场需求都会处 平的影响逐渐增大。从图中可 以看 出．自1997年以 于一个相对旺盛 的时期 ．房价将持续上涨。而另一部 后 ．我国居民可支配收入增长率远远高于住宅价格 分学者则认为近年来我国房价上涨过快 ．已严重超 上涨率。但我国居民实际收入水平并不高 ．现阶段 的 出了人们的承受范围．亟需调控 。 房价水平相对于人们实际可支配收入仍显过高。根 一 、 住宅价格上涨的现实分析 据世界银行公布的合理 的房价收入 比3-6倍 ．我国 随着我 国国民经济的持续发展 ．城市化进程 的 1998年以后的全国平均的房价收入 比都在6倍以上 进一步加快 ．人们生活水平不断改善 ．住宅市场需求 (见表)。可见