阳光小区可行性研究报告.docVIP

目 录 第一章 总论 1 1．1项目提出的背景 1 1．2建设项目概况 3 1．3项目建设的必要性 5 1．4研究结论摘要 7 1．5可行性研究编制的依据 8 第二章 市场分析 9 2．1项目一般市场环境分析 9 2．2项目自身因素分析（SWOT分析） 18 2．3项目市场分析结论及项目市场定位分析 23 第三章 项目的建设条件 28 3．1 项目建设的自然条件 28 3．2 项目建设的用地条件 28 3．3 项目建设的地形、地质条件 28 3．4 项目建设的市政配套条件 29 第四章 项目的规划设计方案 30 4．1 设计指导思想及设计特点 30 4．2 总平面设计 32 4．3 建筑设计 33 4．4结构设计 34 4．5经济技术指标 34 第五章 项目的实施进度安排 36 5．1 项目进度安排的依据 36 5．2 项目实施的进度安排 36 第六章 项目的营销方案策划 39 6．1首先树立恰当的营销理念，利用既成的品牌效应进行促销 39 6．2确定主要的销售对象 41 6．3制定具体的销售方式 42 6．4销售面积实现计划及销售收入回笼计划 45 第七章 项目的总投资估算 48 7．1项目总投资估算的依据 48 7．2 项目的总投资估算的原则 48 7．3 项目的总投资估算 48 7．4 项目总投资的资金来源 52 第八章 项目财务评价 53 8．1财务盈利能力分析 53 8．2清偿能力分析 53 8．3 不确定性分析 53 8．4 项目财务评价结论 57 第九章 项目综合评价结论及建议 58 9．1 项目综合评价结论 58 9．2 建议 58 附表：项目财务评价报表 第二章 市场分析 广州市黄埔区住宅项目S、劣势W、投资机会O和威胁T等方面进行分析，最后对项目的目标市场和价格进行定位。 2．1项目一般市场环境分析 本项目的一般市场环境包括需求市场环境和供给市场环境两个方面，这两个方面的因素从总体上决定了项目开发在市场方面的可行性。下面将从这两个方面进行分析。 2．1．1需求市场分析 2016年上半年，广州楼市热度持续上涨，全市商品房成交量亦呈上涨趋势。2016年8月广州市一手住宅网签9963套，仅差37套则保持过万的成交量，此前已保持了连续4个月成交量过万套的记录，而这种连续的状态超越了历史上任一时期。 由此可见，市的住宅需求量保持着炙热的状态。 据中国指数研究院统计，黄埔区今年上半年（2016.1.1-2016.6.30）新建商品房网签9931套，同比去年上半年上涨了73%，网签量在全市排名第二，仅次于增城；网签均价14879元/平，同比去年微降0.6%，保持平稳。按月度成交来看，今年上半年，黄埔区除了传统淡季1、2月销量及均价偏低，3-6月均保持在月均2000套的成交量。在5月份，受黄金周多盘集中推货的影响，成交量2206套达到上半年顶峰。直至2016上半年，黄埔区 由此可见，区的商品房市场有着很大的需求，住宅具备发展潜力。 我们对黄埔区的小高层住宅的市场需求量进行分析。 黄埔区住宅万科山景城、誉城雅居乐富春山居主营塔式、住宅。其中小高层住宅销售的30%。，网上不完全统计，对于住宅的选择，35%以上居民选择小高层住宅。预计，经济的发展，住宅将成为更多人的选择。 由此可见，黄埔区的小高层住宅一定的。萝岗区并入黄埔区后，加上区的房地发展状况更加良好，本项目具备可行性。 2．1．2供给市场分析 2016年以来，市场不但保持了2015年持续热销状态，甚至火力更旺，而供应却是近三年中同期新低，仅高于被“限售”的2013年同期。整个上半年只有极少量的商住商服用地供应，这种供不应求的状态最终只会导致价格上扬。广州楼市供不应求，直接刺激房价走高。 拍地风波、金九银十、黄埔楼市持续走俏，各种现象都在推动市场发展，而项目销量在黄埔也是数一数二，80-110㎡精装三至四房已经供不应求了。 以下是黄埔区 （Ⅰ）万科山景城 户型:小高层、小高层 项目售价：20000元/m2 小区环境：万科山景城长岭居内三座主要的山体——帽峰山、油麻山、萝峰山均得到较大程度的保留，成为长岭居依山而建的主要景观；项目周边中山大学岭南医院、广州市干部疗养院、萝岗中医医院、泰康之家粤园等医疗配套；商业方面，既有已经开业的高德汇购物广场、万达广场，以及即将开业的绿地中央广场、敏捷广场、大壮国际广场、香雪城等11个大型商业综合体。售罄雅居乐富山居广汕路与大观路交界处（临近117中学） :小高层、小高层 小高层住宅在广州市的发展较好，近几年来，以其原始的形象，抗衡的视觉压力，开发商的新宠，但小高层主要集中在高层形式，。 优势东港花园黄埔东路文船路363号（广深公路以北文冲村文船路以西） 便利，公交黄埔客运站：途经线路571、507、434、566、201、414