同策：惠天然长沙梅溪湖项目定位及物业发展报告183P.ppt

;第一印象 代表区域的标杆性项目 有文化基调品质项目 为开发商实现高利益的项目;项目要解决的问题 1、如何对项目进行产品和形象定位。 2、是否做精装修产品？ 3、4.4万平米商业如何利益最大化？;一、立地条件及开发适应性分析 1、项目地块解析 2、项目SWOT分析 二、经济环境与城市发展研究 1、城市总体概况 2、城市总体规划与区域规划分析 三、市场环境研究 1、区域整体市场格局 2、区域楼市供求关系发展评估 3、区域产品供应特征分析 4、区域客户构成及特征 6、区域商业环境分析 7、精装修市场研究专题 ;;;;;;;;;; 威胁Thread 1、地块周边住宅用地较多，各项目之间存在着大的竞争。 2、近地块周围的市政配套设施不完善，有待进一步发展完善。;项目属性的界定：关注度极高的国际城区项目;投资属性> 居住属性!;;; 长沙五城区面积合计共998.02平方公里，长沙市辖区总面积11819.5平方公??。 预计到2020年，长沙规划区面积将扩大到2893平方公里。 随着长株潭的融城发展，城市重心向南偏移，未来城市向南发展。;;长沙人均GDP逐年增加，2010年长沙人均GDP为65749元，首次突破1万美元，居中西部城市第一。同期城市人均可支配收入和人均消费支出为22814元和16096元，居民的消费水平稳步提高。 长沙经济增长促使2001-2010年期间城市人均可支配收入年平均年增长率近7.7%，2010年更是高达12.7%。 ;;>>城市形象的提高和增强，为本案的开发创造历史性绝佳大环境利好！;;;;;梅溪湖开发预期客观分析——开发节点和周期不可预计，可变因素大， 难以在既定周期内及时完工并投入使用。;问题一：自身资源有特色但不唯一，如何整合外围资源并创造新的自身资源打造差异化的竞争力？;>>通过项目自身、城市及区域的研究，明确了梅溪湖发展方向 和功能布局重点，再聚焦项目所处房地产市场及竞争对手， 以寻找项目的发展机会……;;;2011年1月26日，温家宝总理主持召开国务院常务会议， 会议提出八条政策，即“新国八条”。;;各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房; 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 ;长沙限购令3月5日正式开始执行;;限购的影响： 迫使11年可上市量向12年积压，加剧12年市场竞争;限购的影响： 一旦限购解除，市场需求报复性释放的可能性非常大;楼市调控并非朝夕之功，调控基调仍将在未来数年持续 地方政府政策执行力受制于多方面因素，将呈周期性变化 “限购”作为行政干预是逆市场行为，是暂时性的，一定不会长久;一、以刚需为主的产品受影响相对较小，地州市客户会有一定比例流失，但将是限购令下市场机会最大的产品。 二、整体市场需求将被明显抑制，开发商供货计划被迫后延，2012年市场供应量巨大，竞争激烈。 三、长沙市场经历09-10年两年旺市，大部分开发商资金储备充足，限购令下，缓出货，撑至限购令结束的问题并不大，因此，房价下行的可能性并不大。 四、长沙限购预计在11年年底结束，在市场需求压抑一年之后，极有可能在12年井喷，12年存在理论上较好的市场机会。;一、楼市调控将是长期的宏观面基调，尽管限购在时间上很难直接影响本案，但长期来看，调控带来的市场风险仍然非常大，本案的开发仍需谨慎。 二、由于需求抑制造成的供货后延，本案于12年上市，将面临较为激烈的市场竞争，要求本案必须努力打造品质，提升竞争力。与此同时，一旦限购如预期在11年底结束，高品质、高竞争力将令本案在需求井喷的利好中更容易把握市场机会。 三、从各产品线看，针对刚需的90㎡以下二房产品受影响较小，市场去化基本正常，未来的竞争较其他产品相对要小，这将是本案的一个市场机会点。;;区域市场格局;区域房地产基本情况;区域房地产基本情况;区域房地产基本情况;区域房地产基本情况;区域房地产基本情况;区域房地产基本情况;据同策市场部监控统计，岳麓区目前主要在售项目有42个，在建未售项目约9个，按照市场上项目普遍年均推量7-8万㎡预计，2011年预计可上市量约357-408万㎡。考虑截止目前区域市场存量约126.6万㎡，则2011年全年供应量约484-535万㎡。;由于11年长沙面临限购带来的严重政策压力，此前的分析中我们认为11年市场需求将削弱5-6成，岳麓区由于交通、市政配套等不利因素，市场需求将被削弱得更为严重。 我们预计，2011年全年可上市量约有