天津武清 奥克斯·盛世华项目包装推广案106p.ppt

目 录;;1、成为武清地产界的销量黑马 2、成为奥克斯集团在津的标志性项目;天津武清地产市场表现与预期：;推广目标：;武清消费者与他们偏好的生活图景：;性能——拥有其他项目不具备的独特性能。园林的、智能化的、户型设计的…… 性格——高档的、典雅的，具有高贵艺术品的内涵。高雅、历久弥新不落伍 性情——显富而不炫富、低调的奢华主义。显著提高社会地位而不庸俗 性质——均好性、无硬伤。不会给客户在交际圈子里跌份、失面子;区隔武清竞品的生活图景，本案的独特生活主张;;均好性卖点;中央生活圈，欧洲标准，宜居生活城;中央生活圈，欧洲标准，宜居生活城;;;设计方案一;设计方案二;设计方案三;设计方案四;设计方案五;;报稿设计一;报稿设计二;报稿设计三;标题1： 古罗马的柱、巴洛克的墙、哥特的屋顶 入住欧洲，从双眼开始 标题2： 莫扎特的《唐璜》、肖邦的《夜曲》、贝多芬的《月光曲》 入住欧洲，从耳朵开始 标题3： 玫瑰花香、百合香、薰衣草香 入住欧洲，从呼吸开始;报稿设计四;标题1：隔着照片向往欧洲？ 不如落户可以住的欧洲！ 标题2：隔着画册羡慕欧洲？ 不如落户可以住的欧洲！ 标题3：隔着屏幕憧憬欧洲？ 不如落户可以住的欧洲！ 标题4：爱到杨村小世界看欧洲？ 不如落户可以住的欧洲！ 标题5：不用移民欧洲，30万落户欧洲！;;英国公爵贵族的现身及授勋—— 欧洲情调与品质的“钻石级认证”; 爵位在欧洲大陆的出现可追溯到公元900年，那时爵位通常授予守疆拓土、军功卓著的高级指挥官。从此，欧洲便有了真正的贵族。因为他们长期过着富足、奢侈的生活，所以对于生活品质要求精益求精，更有着高品味的鉴赏能力。 让英国公爵现身于项目现场，为该项目授予勋章。以最高的欧式眼光对盛世年华项目做认可！ 通过“英国贵族现身授勋”事件，为本项目提升知名度和美誉度，扩大了盛世年华的影响力！;红毯铺路;公爵夫妇神秘现身;公爵夫妇参观过项目后，为项目授予勋章， 对项目品质做“钻石级认证”。;策划及销售架构;万科商业项目策划服务架构 ;项目总监;中原地产过往操作商业项目介绍;森拓普(CentaPro)商业顾问;招商成果—— 百老汇院线、王子牛扒城、Starbucks等;招商成果—— Mannings、Marco Mari等;项目介绍—— 规模：占地1.4万平方米 全面负责项目前期策划工作;——前期规划设计;——招商策划工作;项目总建筑面积达14万平方米，其中：;北京路商圈又一商业巨作，占地4万m2、建筑面积达15万m2商业航母，包括综合商业中心、高级酒店、商业办公、商务公寓、文化保留建筑等多种物业；;荔湾区总建筑面积达14万m2的大型商业广场；;广州市越秀区北京路大型商业项目，以网络、潮流等新型业态组合成广州市最“in”的购物商场；;佛山东方广场 ;华林玉器广场; 项目总建面积3.2万平方米，共有三层地下商场，使用面积2万平方米，设停车位200多个，其规模是目前广州同类地下商场中最大的。于2006年暑假期间试业，该项目地面部分将建设绿化广场，既可延伸人民公园更令城市中心区域的添一新亮点。;Ⅰ、思想回归 Ⅱ、市场分析 Ⅲ、项目定位分析 Ⅳ、业态规划及招商策略 Ⅴ、中原地产优势;Part one：思想回归; 鉴于本项目属于万科地产住宅裙楼商业，除了基本的要满足商业地产成功招商和经营的前提下，中原地产万科项目专案组更以提升整体项目形象和最大程度上提高客户满意度的基本原则，通过对项目详细的分析和全面的市场调研，在充分数据和中原地产丰富的商业地产操作经验的支持下，寻求出最佳适合本项目的运作模式。;1.1 广州市商业裙楼发展演变;直接销售典型案例：侨宏大厦;主驱型裙楼;1.2 寻求项目最佳操作模式;1.3 如何实现最佳操作模式;Part two：市场分析;优 势;机 遇;2.2 荔湾区商业格局构成;2.3 荔湾区主要消费力组合;周边众多 的中小学 生人群;一、项目除将本项目及附近常住居民作为本项目的客户群外，更需要依靠自身经营特色，吸引更多的高端目标消费群体，以实现项目经营的目标；;商场 名称;商场 名称;商场 名称; 商场名称;小结：康王北路区域商业机会及经营风险 ;一、区域内商业租金较低，目前整体商圈经营氛围较弱，人流量不够理想；二、区域内消费观念较传统，项目周边区域社区配套相对成熟；三、康王中路及离本项目较近区域存在大量待开发项目，对本项目后期稳定经营带来压力。;市场现状风险与机遇并存， 项目裙楼定位该何去何从？;Part three：定位分析;3.1 项目定位及业态组合 ;3.2 消费群体构成 ;;3.4 项目功能定位 ;3.5 功