[其他资格考试]10年房估考试房地产开发经营与管理jygl_jy0701.docVIP

第七章　风险分析与决策【本章历年考试情况】　　■本章考试所占分值较大，2009年有一计算题 题型 2009年 2008年 2007年 单项选择题（分值） － 3题3分 3题3分 多项选择题（分值） 2题4分 2题4分 1题2分 判断题（分值） 2题2分 1题1分 1题1分 计算题（分值） 1题5分 － － 分值（分值） 5题11分 6题8分 5题6分 　　【本章主要内容】　　第一节 决策的概念与方法　　第二节 房地产投资项目不确定性分析　　第三节 盈亏平衡分析　　第四节 敏感性分析　　第五节 风险分析　　第六节 房地产投资决策中的实物期权方法　　【本章内容详解】　　　　 第一节　决策的概念与方法 　　1.决策的概念　　1.1 决策的概念、分类与特征　　■概念　　◇决策者为达到某种预定目标，运用科学的理论、方法和手段，制定出若干行动方案，对此做出一种具有判断性的选择　　◇简单而言就是从两个或两个以上的备选方案中选择一个的过程　　■分类　　　◇按决策的层次分　　　　▼战略性决策　　　　▼管理性决策　　　　▼业务性决策　　　◇按决策的性质分　　　　▼确定型决策　　　　▼风险型决策　　　　▼不确定型决策　　　◇按参与决策的人数划分　　　　▼个人决策　　　　▼群体决策　　■决策的四个基本特征　　　◇决策是为了达到一个预定的目标　　　◇决策是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段　　　◇决策是在若干个有价值的方案中选择一个行动方案　　　◇准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的　　1.2 决策的原则与评价标准　　■原则（6个原则）　　　◇满意原则－满意而非最优　　　◇系统原则－对象为系统，追求整体优化目的　　　◇信息原则－信息是决策的基础　　　◇预测原则－做出有根据的假设和判断　　　◇比较选优原则－在备选方案中选择最能满足决策者目标的方案　　　◇反馈原则－先期决策的经验及时反馈，用于后续决策　　■评价标准（四个方面）　　　◇决策的质量或合理性　　　◇决策的可接受性　　　◇决策的时效性　　　◇决策的经济性　　1.3 决策理论（两个理论分支）　　■古典决策理论　　　◇基于经济人的假设，忽视了非经济因素在决策中的作用　　　◇作为决策者的管理者是完全理性的，决策者在充分了解有关信息情报的情况下，可以做出完成组织目标的最佳决策　　■行为决策理论（决策中考虑人或组织的经济因素、动机因素、情感因素、经验因素和其他）　　　◇人的理性介于完全理性和非理性之间　　　◇决策者容易受知觉上的偏差，即有主观的影响　　　◇决策者受决策时间和可利用资源的限制，理性是相对的　　　◇决策者对待风险的态度会起很大的影响　　　◇决策者在决策中只追求满意结果，而不愿费力寻求最佳方案　　2.决策的方法　　2.1 确定型决策方法（程序化决策）　　■每个方案达到的效果可确切地计算出　　2.2 风险型决策方法　　■概念　　　◇未来事件的结果不能肯定，但发生的概率已知，又称随机性决策　　■特征　　　◇存在明确的决策目标　　　◇存在多个备选方案　　　◇存在不以决策者意志为转移的多种未来事件　　　◇各备选方案在不同状态下的损益值可以计算　　　◇可以推断各自状态出现的概率　　■具体方法（三种）　　　◇最大可能法　　　◇期望值法　　　◇决策树法　　2.3 不确定型决策方法　　■概念　　　◇未来事件的状态是否发生不能肯定，且概率也不能确定　　　◇一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，借助于经验方法　　■具体方法　　　◇小中取大法　　　◇大中取大法　　　◇最小最大后悔值法　　【2009年真题】　　◆不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（　）　　提示：参见教材P205 　　[答疑编号500433070101]　　『正确答案』对 　　3.房地产投资决策　　■房地产投资决策的核心（三个方面）　　　◇准确估算投资收益　　　◇分析投资面临的风险　　　◇在权衡收益和风险的基础上做出投资决策　　■房地产投资决策的阶段（三个阶段）　　　◇策略阶段－界定可接受的收益和风险　　　◇分析阶段－衡量可能的收益与风险　　　◇决策阶段－评估各种收益与风险　　 第二节　房地产项目不确定性因素的分析 　　1.房地产开发项目的主要不确定性因素（8大因素）■ 不确定因素 不确定的原因 土地费用 土地成本占总成本比重大招拍挂的出让方式使土地价格难以确定 建筑安装工程费 建安费用估算价与承包商报价之间有差异开工后建材和人工费会发生变化 租售价格 物业的供