房地产建筑企业营改增税收影响及风险管理PPT.ppt

二O一五年八月二十四日 房地产建筑企业“营改增”税收影响及风险管理 一、房地产建筑企业“营改增”形势分析 截至2014年底全国营改增试点纳税人共计410万户，其中一般纳税人76万户，小规模纳税人334万户。2014年，我国推进营业税改征增值税试点已合计减税1918亿元。 下一步，税务部门将继续推进营改增扩围，2015年力争将营改增范围扩大到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业，这些行业将增加800万户试点纳税人，户数是目前的两倍。 十二届全国人大会三次会议3月5日开幕，国务院总理李克强在政府工作报告中表示，2015年，力争全面完成“营改增”，调整完善消费税政策，扩大资源税从价计征范围。提请修订税收征管法。改革转移支付制度，完善中央和地方的事权与支出责任，合理调整中央和地方收入划分。 二、房地产、建筑业行业的税种及成本构成 房地产行业涉及的税收主要有：营业税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、 印花税、所得税。 房地产的成本构成主要有： 1.取得土地使用权所支付的金额;　　2.土地征用及拆迁补偿费;　　3.前期工程费;　　4.建筑安装工程费;　　5.基础设施费;　　6.公共配套设施费;　　7.开发间接费用; 建筑业税种：营业税、印花税、所得税等 建筑业的成本：材料、人工、机械使用费、其他 三、房地产行业特点 房地产行业是一种生产周期比较长，一般完整的一个楼盘要两到三年左右还能完成，同时它也是资金和劳动力密集型的产业。 房地产行业的主要特点： 基础性。房地产业是国民经济的基础产业。 先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一二百多个行业的发展。拉动最明显有钢铁、水泥、物流等。 超前性、协调性。　房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，同国民经济的发展水平相协调，适当超前。 敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表-经济上升，房地产业兴旺;经济下降，房地产业衰落。 风险性。外部风险主要是政治、经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等；内部风险主要是投资决策失误、经营管理不善等等。 四、房地产、建筑业营改增的意义 1.有利于完善税收链条，增加税收 营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进分工，有助提高经济效率，由此也会带来增值税收入的增长。 2. 营改增后更加规范财务税收管理 ，规范经济市场行为 因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放开型，如依据合同或有的税务单位没有合同的情况同样能缴税代开发票，这就导致虚开发票的可能性相当的大，这就给后续税收征管带来困难，也为企业带来极大的税收风险。同样也无法规范行业市场经济行业，这对同行公平竞争制造了障碍。 5.有助于促进房价回归合理平稳　　未来房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展及房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。同时，房地产业营业税改征增值税可以促进房地产市场交易活跃。房地产业营业税改征增值税后，如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，房地产企业通过获取规模经济效益，降低房价扩大销售，获取收益。 五、“营改增”的热点话题 每次税收制度改革都是利益格局的调整，实施“营改增”，房地产、建筑业实际税负增加还是减少还不能确定，由此衍生出许多密切关注的热点话题（现实与理想的差距） 1、改革后的税率 建筑业：11%还是6%（原为3%） 房地产业：17%还是11%（原为5%） 2、收入利润是上升还是下降 收入下降了9.91%,业绩比较要还原折算,不能直接与营改增之前比较 至少取得4.91的进项,利润才能与营改增前保持一致（营改增对利润的影响取决于付出金额能分离出的进项税额） 营改增动了所有行业的蛋糕,价格随时会联动,要随时得新测算 3、土地使用权、金融机构利息支出占房地产开发成本比重较高，能否抵扣关系重大。不同地区土地成本占比不同，有些地区土地成本占比较高，而由于土地来源的多样性（不一定有发票，有发票能否抵扣，金额太大，财政能否消化） 4、房地产项目周期长，成本与收入周期背离，营改增后房地产的销项与进项产生