某集团住宅产品标准化设计工作汇报PPT.ppt

容积率研究——容积率指数FAR 塔式 FAR = 2.16 容积率研究——容积率指数FAR 塔式 FAR = 4.32 容积率研究——非阴影区修正系数 非阴影区修正系数＝(总建设用地面积－非阴影区面积)÷总建设用地面积 容积率研究——用地外阴影区修正系数 用地外阴影区修正系数＝(总建设用地面积＋用地外阴影区面积)÷总建设用地面积 假想地块用地外阴影区修正系数为1.181 容积率研究——菱形地块修正系数 非阴影区修正系数为0.865 菱形地块修正系数为0.840 非阴影区修正系数为0.759 菱形地块修正系数为0.706 层数折减修正系数＝(设计层数÷应达到层数)×((层高×应达到层数×1.7＋平均进深)÷(层高×设计层数×1.7＋平均进深)) 18层的核心筒形式，平均进深为12m，设计层数为16层，则修正系数为0.985； 18层的核心筒形式，平均进深为12m，设计层数为12层，则修正系数为0.944； 容积率研究——层数折减修正系数 容积率研究——顶层退台修正系数 顶层退台修正系数＝1＋(平均进深－层高×1.7)÷(平均进深×层数) 11层住宅，平均进深为12m，则修正系数为1.054； 11层住宅，平均进深为15m，则修正系数为1.061； 18层住宅，平均进深为12m，则修正系数为1.033； 产品线与产品类型 紧凑型 销售面积90m2，套内建筑面积75m2 普通型 销售面积115m2，套内建筑面积100m2 舒适型 销售面积130m2，套内建筑面积115m2 国际城 爱这城 缘溪堂 户型评价指标 平均进深 AD ＝ 标准层建筑面积 ÷ 标准层面宽 进深有效率 DR ＝ 平均进深 AD ÷ 标准层计算日照间距时的最大进深 户型库——主卧 普通型 舒适型 紧凑型 普通型 户型库——次卧室 普通型 舒适型 紧凑型 户型库——起居厅 紧凑型 普通型 舒适型 起居室 餐厅 户型库——厨房 紧凑型 普通型 舒适型 户型库——卫生间 紧凑型 普通型 舒适型 户型库——舒适型 一梯两户 一梯三户 一梯四户 户型库——豪华型 一梯两户 户型库——分类表 一梯两户 一梯三户 一梯四户 一梯多户 7-11层 B2 B3 B4 BN 12-18层 C2 C3 C4 CN 19-30层 D2 D3 D4 DN 一梯两户 一梯三户 一梯四户 南转角 北转角 东西向 11层 紧凑型 B2s B3s B4s BSs BNs B:Es 普通型 B2m B3b B4b BSm B:Em 舒适型 B2l B3c B4c BSl B:El 30层 紧凑型 D2s D3a D4a DSs DNs D:Es 普通型 D2m D3b D4b DSm D:Em 舒适型 D2l,D2xl,D2xxl D3c D4c DSl D:El 户型库 户型库 户型库——转角单元 设计标准化工作内容 材料设备技术标准 工程做法和成本措施 标准化产品库 流程管理 计划管理 …… 设计资源管理 知识管理 国外住宅标准化情况 北欧部品化住宅 b-E 革 预制到完成面的楼梯 预留安装栏杆的螺栓 装修好的效果 施工中楼板间的接缝 小结 富力与珠江的经营模式较为类似,均是占据整条产业链,从获取土地到物业管理一条龙的经营。然而,随着对效率和专业化程度的要求不断上升,合作开发、并购重组与业务外包的帷幕已经拉开,未来我们看到的,将是从“小而全”转向精细分工 , 从企业内部整合转向社会化整合: 逐渐形成大型开发企业、专业设计单位、金融企业、专业制造企业、配套服务企业强强联手的全新格局。最强的开发企业一定是通过市场选择最强的合作伙伴。 以**为例,它在积极寻求外部资源的同时,**在产业链上的资源整合也在稳步推进。比如在销售环节,目前**各地在售的项目中,一般只保留一个项目由自己的人员来进行销售,其它项目均采用代理公司销售,能转移到企业外面去做的工作尽量转移,保留一个项目的目的是为了通过该项目的销售来了解市场。在**开发的项目中,公司主要控制设计、建筑标准及质量输出这几个关键环节,其它业务大多委托经过严格审核的专业公司去做。这样的做法使**在开发规模成倍增加的同时,员工数量和运营费用控制在合理水平,同时企业更加专注于竞争优势的巩固。走专业化的道路这也是美国模式与香港模式、以Pulte Homes为标杆的**与港资背景家族式企业的富力、珠江的最大区别。 外部整合对于产品标准化方面就提出了更高的要求 , 从而保证合作伙伴的质量输出都保持在一个较高的水平上。 星河湾和 Moma 的复制模式使得其独一无二的精髓在不同的项目中得以延续, 保证了品质和独特性, 但是项目开发周期并没有因为复制而缩短。星河湾北上, 为了选择适合北方气候特点的植物, 费了颇多周折。Mo