办公项目和住宅项目的区别.pptVIP

THE END THANKS! 办公写字楼项目与住宅项目的区别 第四区域事业部 新动力培训 五角丰达 龙振华 目 录 MENU 办公写字楼客户的特质 办公写字楼工作执行与住宅的差异 办公写字楼的贷款 商办项目的特质 前 言 作为房地产市场的一个重要组成部分，办公写字楼项目往往淡出人们的目光。但是，随着国家经济发展建设和GDP的稳步上扬，办公写字楼项目成为越来越多的普通人所考虑的对象。加之最近国务院关于银行贷款的调控政策，使得市场上一部分资金正逐步流向办公写字楼项目。 办公写字楼作为优良资产，正逐步被自用以及投资群体所青睐。 NO.1 办公写字楼客户的关注点 办公写字楼客户的特质 住宅客户所关注的…. 办公写字楼客户所关注的…. 客户价值取向的不同决定了住宅产品和写字楼产品截然不同的客源客层！！ 区域交通情况； 周边生活机能配套设施； 房型及附加赠送空间； 小区环境； 得房率、栋距、层高、绿化率等。 5A； 甲级或乙级； 涉外与非涉外； 税费落地政策； 项目公建配置（包括电梯、空调等）。 办公写字楼客户的特质 “5A” 是什么？ “5A”– Five Automatic BA（Building Automatic） 楼宇自动化 OA（Office Automatic） 办公自动化 FA（Firework Automatic） 消防自动化 SA（Safe Automatic） 安保自动化 CA（communication Automatic）通信自动化 空调、电梯、公共照明、给排水…. 电子布告、背景音乐、物业管理系统…. 自动火灾预警、自动喷淋、紧急消防广播…. 闭路电视监控、周界报警、电子巡更、停车管理 统合布线、有线通讯及网络、无线通讯覆盖…. 办公写字楼客户的特质 何为 “甲级写字楼”？ 其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定 甲级写字楼的13大参考标准： 位置：主要商务区的中心位置； 可及性：距离公共交通5~10分钟步程； 可视性：在商业主干道上可视性佳； 楼龄：不超过10年； 建筑体量：不小于30000平米； 标准层面积：不小于1300平米； 得房率：不小于70%； 净层高*：不低于2.7米； 套内地面：铺设架空地板； 建筑外观：国际水准的建筑外观以及材质； 建筑内部：至少两层挑高大堂，净高不低于5 米，国际水准内部装修； 空调系统：VRV中央空调系统； 物业管理：国际知名物业管理公司。 乙级写字楼的13大参考标准： 位置：临近主要商务区； 可及性：距离公共交通10~20分钟步程； 可视性：在商业主干道及次干道可视； 楼龄：不超过20年； 建筑体量：不小于10000平米； 标准层面积：不小于1000平米； 得房率：不小于60%； 净层高*：不低于2.5米； 套内地面：铺设架空地板； 建筑外观：高品质的建筑外观以及材质； 建筑内部：空间宽敞大堂，净高不低于3米，高品质内部装修； 空调系统：中央空调系统； 物业管理：声誉良好的国内物业管理公司。 “涉外写字楼”与“非涉外写字楼”的概念？ 办公写字楼客户的特质 涉外办公楼除了可以出租或出售给在境内注册成立的企业（包括境内股东投资设立的企业，也包括境外股东但在境内注册成立的企业，如外商投资企业、中外合资企业等）外，还可以出租或出售给境外公司在境内设立的不具有独立法人资格的办事机构。一般常见的为某境外公司设立的代表处、办事处等机构。 非涉外办公楼则不能出租或出售给境外机构在境内设立的办事机构。 ★是否属于涉外办公楼，须以政府外经贸委的批准为准。 税费落地政策 办公写字楼客户的特质 “三落地”政策 注册落地 税费落地 经营落地 税费落地政策 办公写字楼客户的特质 杨浦区政府财政专项扶持政策： 企业营业税 60%部分 企业所得税 24%部分 属地税 增值税 15%部分 6万元≤金额＜100万元 按照40%比例扶持 金额≥100万元 按照45%比例扶持 办公楼客户考虑的大因素： 办公写字楼客户的特质 办公楼客户考虑的硬件因素： 办公写字楼客户特质 办公写字楼客户的特质 办公写字楼客户的客源客层： 投 资 客 私营业主 企 业 客户类型 企业客户的构成： 公司扩张； 公司转区域； 公司原租转售； 私营业主的构成： 自用客户； 带投资性质的客户； 区域行业密集型客户； 投资客户的构成： 长线投资客户； 自用投资皆可客户； 住宅转办公楼投资客户； 办公写字楼客户的特质 我们所遇到的商办客户的情况 ☆ 价格至上型客户 常见说辞：“太贵了！” ☆