[法律资料]房屋买卖中的“政策性违约”谁买单.docVIP

房屋买卖中的“政策性违约”谁买单 　　国家出台了一系列遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，北京市也相应制定了更为严厉的实施方案，其中包括提高购房贷款首付比例和贷款利率。相关政策出台的目的在于合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。但不可避免地会让部分已经签约的商品房及二手房买主因为难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”，这种未必真正构成合同法上的“违约”状态也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。从北京市已经受理的购房者要求解除买卖合同的案件来看，这种趋势已经初现端倪。 　　如何妥善处理这些“政策性违约”产生的房屋买卖纠纷，是摆在购房人、卖房人和司法机关面前亟待解决的问题。司法机关对于这些案件的处理，不仅需要实现个案的权益平衡，同时要积极引导对类似案件的规范处理。 　　典型案例： 　　首付不够起诉解约退房 　　2010年3月，张小姐通过中介公司介绍，选中了一套建筑面积为97平方米的二手房，总价250万元。张小姐与房主王先生签订了房屋买卖合同，合同约定张小姐首付20%，余款通过申请银行按揭贷款的方式向王先生一次性付清。 　　当日，张小姐根据合同约定向王先生交纳了20万元购房定金。4月，张小姐在中介机构的协助下，向银行申请贷款，但此时张小姐获悉根据新的国家政策，自己需要支付的首付比例已从20%上调到30%，首付数额提高了25万元，张小姐四处筹措，仍无力支付75万元的首付款。 　　张小姐想到了解除合同，她认为贷款首付比例提高是自己无法预见的，由此导致合同无法履行，自己没有过错，因此，王先生应该将定金退还;而王先生认为由于张小姐自身资金的原因导致合同无法履行，应当适用定金罚则，定金不予返还。 　　后张小姐诉至法院，请求解除双方买卖合同并要求王先生退还购房定金20万元。 　　类案分析： 　　“政策性违约”呈现四大特点 　　国家出台调控性政策以来，由于政策变化导致的“违约”纠纷不断出现。经过调研分析，可以发现“政策性违约”纠纷呈现以下特点： 　　一是主张退房的一般为购房者，退房的理由基本是无力支付过高的首付款或无法承担提高的贷款利率。但从购房者退房的真实目的来看，可能存在不同：部分购房者确实是因为经济能力有限，无法解决首付款及利率问题，客观上无法继续履行合同而被迫提出解除合同;部分购房者则并非在经济能力上真的无力解决上述问题，而是看到国家出台严厉措施后，房价有可能进入下降通道，便选择以“搭顺风车”的方式主动要求解除合同。 　　二是纠纷涉及的房屋买卖合同多为近期新订立的房屋买卖合同。从“政策性违约”纠纷涉及的合同来看，基本是房屋买卖双方签订合同在政府出台有力的楼市调控政策之前，向银行申请房屋抵押贷款在政策出台之后。存在上述时间跨度的房屋买卖行为均有可能由于贷款购房者无力支付提高的首付款而停止交易。因此，此类纠纷在短期内将具有一定普遍性，并可能呈现集中爆发的趋势。 　　三是房屋买卖合同对政策变化明显缺乏预期，对首付款比例、贷款利率等合同履行重要事项可能发生的变化缺乏应对约定。由于房屋买卖双方对国家调控可能性的预见不足，在房屋买卖合同中对于这些合同重要履行事项如果因政策变化导致被迫变化时，如何采取补充性措施缺乏明确约定，从而导致双方继续履行合同存在障碍，在双方不能协商一致解决上述问题的情况下，买方只能诉至法院，要求解除房屋买卖合同。 　　四是争议焦点在于因政策调控而导致合同无法履行，应当由谁承担相应的不利后果。在该类纠纷中，房屋购买人和出卖人对于因政策变化导致合同履行遇到障碍的事实一般并无争议，双方争议的焦点在于购房人认为因政策原因导致合同无法履行，并不构成真正的违约，买卖合同解除后，购房人无须承担责任，其已交纳的定金等款项卖房人应当予以返还。而卖房人则认为虽然因政策原因导致合同履行遇到障碍，但并非无法履行，双方应当根据政策相应调整合同条款，合同应当继续履行。如果购房人提出解除合同，即构成违约行为，应当承担违约责任。如果购房人已经交纳定金，则根据定金罚则，定金无须退还。 　　■法官解析： 　　“政策性违约”性质如何认定 　　从目前发生的纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行。而法律依据则存在不同：一是主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依据我国合同法的规定，解除合同。二是主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国合同法司法解释关于“情势变更”原则的规定，解除合同。 　　首先，来看看什么是不可抗力?根据合同法第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。当事人由于不可抗力的原因导致无法实现合同目的，产生