万科评级报告精选 .doc

万科评级报告 年度 等级 2007 BBB BBB级表明：信誉一般，基本具有支付能力，稍 万科企业股份有限公司 评级观点 贷款企业 资信评级报告 有风险。企业信用程度一般，企业资产和财务状 况一般，各项经济指标处于中等水平，可能受到 不确定因素影响，有一定风险。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月30日，注册地址是中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼，2007年年底总资产达到2838百万元，同年销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。现主要着重于珠三角、长三角、环渤海三大城市经济 主要财务指标 人民币：万元 主营业务收入 主营业务利润 净利润 总资产 所有者权益 2005 2006 2007 35526611302 10803499344 4885058434 28380240671 291308486600 % % % 圈等大中城市进行住宅开发及相应的配套物业管理。 万科拥有17名高层管理人员，40名中高层管理人员，16000名员工，高级管理人员在房地产行业均有数年的从业经验，企业规模庞大，是中国房地产行业的龙头企业。万科法人治理结构完善，组织结构合理，内部控制制度规范，企业经营目标明确，融资渠道多样，财务管理健康，生产技术先进，建筑理念独到，营销策略创新，企业产品在房地产市场上占有近半的市场份额。 公司的流动资产尤其是存货占总资产的比重维持较高的水平，这符合房地产企业的行业特点。应收账款回款情况良好。与同行业上市公司相比，公司的短 105588516843032584286 1350362817 5072747159 2154639315 21879136635 48335694619 8305976417 14872302654 12226348981 -3024121482 % % % 年末银行贷款余额 2094889180 经营性现金净流量 843439135 资产负债率 % 营业利润率 % % 净资产收益率 分析员：吕熙 0516020107 赵露忆0516020109 郑文娟0516020110 孙璐 0516020122 报告初审： 报告终审： 期偿债指标流动比率、速动比率均位于行业中位数以上，资产负债率处于行业平均水平，显示了公司较强的偿债能力以及较低的财务风险。 由于金融危机及政府干预，中国房地产行业近期略显低迷，成交量较低。但万科作为中国房地产行业 的龙头企业，抗风险能力较强，资金储备较充裕，未来不会出现大的风险。虽然目前房价下跌的趋势已经不可挽回。但房地产行业经过这段周期调整之后，在未来应该会理性的上升。 风险揭示： 1.宏观经济、行业周期的风险 宏观经济呈现周期性波动，而房地产行业的发展受到宏观经济周期的影响。能否对经济的发展周期有合理的预期，并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营行为，在一定程度上影响着公司的经营状况。 2.市场竞争的风险 经过二十多年的发展，国内房地产市场集中度逐渐提高，房地产企业在品牌、规模和资金等方面的竞争也日趋激烈。另外，众多国际知名、实力雄厚的房地产开发企业进入中国，房地产行业的竞争将进一步加剧。由此，公司未来将面临较大的行业竞争风险和经营压力。 3.子公司管理控制的风险 公司总部不负责实际业务操作，房地产开发业务主要由控股子公司负责经营，这种经营模式使公司在业务、财务与资金、人事方面存在潜在的管理与控制风险。 4.合作开发经营的风险 近年来，公司改变了以前项目基本上是独资开发的局面，开始在部分项目采取合作开发的模式。公司相继与中信资本、中粮集团、新加坡政府产业投资有限公司、华润有限公司、中国航空工业第一集团公司等公司进行了项目合作或者达成战略合作意向。本次募集资金投向项目中，广州白云区金沙洲项目由公司与中粮地产合作开发，杭州西湖区蒋村西溪项目由公司与坤和建设集团有限公司合作开发。合作开发对于公司获取项目资源、拓宽融资渠道具有重要的作用，但同时合作开发也具有一定的风险，如果合作各方在履行合作合同时产生了争议和纠纷，则项目进度将会受到较大影响。 5.工程质量的风险 房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工和材料等诸多方面，尽管本公司拥有多年项目开发经验，建立并完善了质量管理体系和控制标准，但其中任何一方面的纰漏都可能导致工程质量问题，这不仅将影响公司的利润，而且还将对公司的品牌、声誉和市场形象造成不利影响。 6.项目