[经管营销]上古 保利大望京项目前期报告.ppt

上古的七种武器 6、霸王枪——价格定位策略 结论 由以上四个重点项目： 丽都壹号项目作为区域内的另外一个项目，其价格人为拔高的痕迹最重，其失败也最为彻底，本项目整体素质高于此项目，价格应高于其实际成交价； 国风上观项目属于典型的低价促销类项目，整体品质较低，因此，综合素质高于此项目的本项目，价格定位应明显高于国风上观； 太阳公元项目是区域内正常市场表现最好、价格定位最为踏实的项目，值得本项目参考，此项目在区域成熟度、交通条件、前期形象、市场口碑、整体规模、配套水平等多方面均优于本项目，即便如此，其以45000元/平米的单价，实现月均17套的销售速度，其销售速度只能差强人意。因此，本项目应因势利导，充分利用价格优势，在定价的过程中，以低于太阳公元的销售价格，充分而迅速地吸纳客户的需求，实现本项目的整体开发目标。 综上所述，本项目的整体价格应定位于35000-38000元/平米之间较为适宜。 上古的七种武器 6、霸王枪——价格定位策略 本项目价格定位策略： A、本区域整体供应量不大，但未来整体政策市不可预期，因此，对于本项目而言，应采取适度快销的策略，价格定位不宜过高B、此单价在区域内要高于普通住宅项目，略低于部分高档项目，使得本项目具备一定的价格比较优势C、本项目如定位于这一单价，则总价区间为450-700万元左右，在区域内属于相对较有优势的价格区间，易于迅速吸纳潜在需求 上古的七种武器 6、霸王枪——价格定位策略 本项目2011年6月开盘后推盘预期： 月销售额（亿元） 销售价格（元/平米） 月销售平面（平米） 月度 20 2.16 2.52 3.7275 3.15 2.89 2.55 2.97 34726 36000 36000 35500 35000 34000 34000 33000 57500 6000 7000 10500 9000 8500 7500 9000 合计 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 上古的七种武器 7、拳头——双方合作建议 我方建议： 代理费用比例：1.2-1.5% 贵方应投入推广费用比例：不低于销售额的1.5% 销售额承诺：如贵我双方达成合作，我方预计自明年6月本项目开盘时起，至明年年底，完成销售额不低于20亿元 附件：关于时尚策源地的专项研究 美国 纽约SOHO 新西兰 惠灵顿 东京 原宿 中国 北京798 英国 盖茨黑德 意大利 米兰 法国 巴黎 50年代 90年代 80年代 当代 90年代 70年代 60年代 美国 纽约SOHO区 文化标签： 先锋与前卫文化发源地成就时尚桥头堡 地理位置： 纽约曼哈顿西南休斯敦街以南部分 文化地位： 全球LOFT文化的起源地 现代艺术与街头文化鼻祖 老建筑的先锋时尚 先锋与前卫文化发源地成就时尚桥头堡 50年代----全球重要文化区发展路线 50年代----全球重要文化区发展路线 美国 纽约SOHO区 时尚引擎： 先锋与前卫的旗帜性吸 引了众多衍生产业的进 入。尤其是时尚产业巨 头的纷纷涌入。 50年代----全球重要文化区发展路线 美国 纽约SOHO区 发展趋势： 租金的上涨，使得目前SOHO区画廊越来越少，名店越来越多 《纽约客》在2004年把 这里评为“纽约最时尚的区域” 60年代----全球重要文化区发展路线 法国 巴黎COLETTE 文化标签： 艺术文化对商业的改变力量 地理位置： 位于圣·奥诺雷街 (Saint Honore) 是巴黎最时髦的 街道之一，不仅悠长而且小 街两边分布着最新潮的店 文化地位： 世界最知名潮流设计店 艺术文化对商业的改变力量 60年代----全球重要文化区发展路线 法国 巴黎COLETTE 文化节的引擎作用： 10 年间Colette 有 1040 个创意橱窗在这展示 500 余个品牌在此贩售 110 个展览在此揭幕 100 个水饮料品牌 60 个party 盛大举行 40 场时装秀闪亮上演 18个Colette 舞蹈班开场， 11 个唱片宣传计划 8 期Colette 杂志 60年代----全球重要文化区发展路线 法国 巴黎COLETTE 一个文化标志承载的时尚发源任务： Be@rbrick身上正在集结越来越多的时尚元素，如果你能把它理解为一种发布形式，一个全球化的“时尚策源物件”，其实，好多东西正在改写着我们对传统时尚发源地的理解，一个普通小熊都可以承载时尚发源的任务。 70年代----全球重要文化区发展路线 意大利 米兰 米兰最大的国际展览中 心--Fiera 文化标签： 展示传播平台的话语权 文化地位： 每年在这里举办80个展览会 2008米兰家具国际展  展示传播平