[经管营销]第三章收益还原法.pdfVIP

第三章 收益还原法 中国地质大学（北京） 主讲人： 主讲人：付梅臣 TEL TEL - E mail: fumeichen@ 163.com / 126.com E-mail: fumeichen@ 163.com / 126.com 主要内容 第一节 收益还原法的基本原理 第二节 收益还原法的程序与方法 第三节 收益还原法应用实例 第一节 收益还原法的基本原理 概念 理论依据 基本公式 特点与适用范围 收益还原法在国内外的称谓很多，主要有：收益还原法、收益现值法、 收益资本化法等。存我国土地估价中通常叫做收益还原法 一、收益还原法的概念 收益还原法是不动产估价中最常用的方法之一，它是对不动产和其他具 有收益性质资产评估的本方法。收益还原法是将待估不动产未来每年的预期 客观纯收益以一定的资本化率(还原利率)统一折算到估价期日现值的一种估 价方法。 采用收益还原法测算出的价格，通常称为收益价格。 二、收益还原法的理论依据 收益还原法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。形象一点表示： 某一货币额×利息率＝不动产纯收益。那么，这某一货币额就是该宗不动产 的价格。将这个等变换一下便得出： 不动产价格=纯收益／利息率 例如，假设某人有一不动产，每年可产生10万元的纯收益，同时此人有 200万元货币，以5 ％的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利息，则对 该入来说，理论上这宗不动产与200万元的货币等价，即值200万元。 上面的例子在下述前提条件下才成立，即纯收益每年不变，资本化率每 年不变，获取纯收益的年限为无限年，并且投资不动产的风险与银行存款的 风险相当的收益还原法情形。 三、收益还原法的基本公式 1、基本公式 a V r 2、最简单的情形 a a a a V 1 + 2 + 3 +⋅⋅⋅+ n （ ）（ ）（ ）（ ）（ 1）（ 1） （1 ）（1 ）1（ ）1++rr × ++rr × +r × +r 1+r × 1+r ×⋅⋅⋅1+r 1 1 2 1 2 3 1 2 n 3、有限年期且其他因素不变的情形 •收益率大于零的情况：