沈阳万科城项目商业整体定位汇报.ppt

邻里中心必要性分析图 邻里商业要求体量较小，一般不超过100-150平方米，多以服务型商业为主，商业功能辐射性较差； 邻里中心的位置规模应遵循其服务半径的刚性要求； 邻里中心便利店服务半径通常不超过200米，规模约50-100平方米。 建议控制的便利店位置如图示。 （详见专题） 主题商业失败案例： 巨库——定位不准，产权分割销售导致后续无法实施规划调整 元大都酒吧街——统一产权，但缺乏专业团队的管理运营能力 主题商业街常规开发运营模式 规划依据 针对现有规划架构进行完善，除非有重大影响，原则上不做大调整； 结合外部交通条件，沿街商业面积总量尽可能放大； 产品设计符合各业态商业刚性要求。 沿街商业产品形式细分 根据万科城现有总体规划布局，结合住宅产品形式将沿街商业形式划分为两类： 独体商业 上部为住宅的底商 （注：针对不同的建筑形式采用不同的商业面积计算方法。） 临街商业组团规划布局 结合住宅开发分期计划，将待开发临街商业分为6个组团； 结合规划布局及单体结构可计算各组团最大商业面积，如图所示。 面积计算注释： 独体商业：8m层高单层设计，按楼座投影面积计算商业面积。 住宅底商：按2层设计，按楼座投影面积的1.5倍计算商业面积 组团1规划描述 沿长白西路形成,具备较好展示面,由于位于住宅底层,部分餐饮相关业态引入受限。 可能业态类型： 零售型商业：便利店、茶叶店、烟酒、精品服饰、家居家饰、西点、鲜花礼品、图书音像、眼镜店等 服务型商业：干洗店、美容美发、房产中介、诊所、药店、宠物用品、照相冲印、维修、家政服务等 组团2规划描述 与滨河路商业组团形成互动，依托其中型超市作为核心业态，带动其他业态形式进驻。 可能业态类型： 核心业态：滨河组团中的中型超市 受带动业态类型：餐饮、鲜花、干洗店、美容美发、西点、音像店等 结构要求 底商结构共两层，首层部分去除住宅入口大堂及核心筒； 结构与上部住宅统一考虑，尽可能实现使用空间完整，易于使用。 空间划分灵活度高，进深控制在12-16米之间，避免出现进深过大店铺狭长的格局； 最小店铺分割50-100平米； 层高不小于3.5米； 楼板承重不低于350Kg/平米。 设备建议 商业供电不低于200w/平米，可以满足除餐饮业态以外的一般电力供应； 具备上下水条件，部分店铺可设置独立专用卫生间。 交通组织建议 外部交通：底商与上部住宅间人员交通分流，避免交叉干扰； 内部交通：底商店铺垂直分割，内部结构不设垂直交通，只为商户预留出增设垂直交通的条件（如局部留洞，预埋铁件等）待商户入住后自行解决； 满足相应的消防要求。 结构要求 结构形式：框架结构，大开间设计（不小于8米） 层高：单层设计，层高8米，结构上为商户预留搭设楼板的预埋件，由商户入住后自行分割使用空间； 满足休闲餐饮功能需要，结构上具备设置隔油池的位置。 设备建议 可以满足餐饮业态电力供应，220v生活用电及380v动力电双路供电，供电量不低于300w/平米； 具备上下水条件，设置独立卫生间； 满足餐饮业态排烟要求，从住宅内部专用烟道排至楼顶； 满足120立方米/小时的燃气供应。 交通组织建议 外部交通:建议独体商业规划两条交通流线，沿街面一侧为客流动线，同时应尽可能为商户流出一条货运、后勤通道。 内部交通：由于独体商业只一层，层高8米，内部不设垂直交通系统，只预留结构预埋件，供商户入住后结合个性化的空间分割自行安置垂直交通系统。 邻里中心组团规划描述 布点依据： 现有规划格局形成的交通节点 邻里中心的辐射半径 规模 邻里中心总体量约800-1000平米，单体建筑体量控制在100-150平米之间。 产品设计建议 如图示，其中3个邻里中心位置布置控制性业态－便利店； 各建筑单体结构按一层考虑，层高3－3.5米； 建筑结构简单灵活，内部空间尽量方正好用，同时为商户留出足够的展示空间； 建筑风格与社区整体风格相吻合，局部细节突出其昭示性。 产品设计建议-设备要求 预留上下水，满足基本生活用水需要； 可以满足商业运营的基本电力供应。 滨河路组团规划布局描述 (1)现有规划中滨河商业街南端布置集中配套商业组团，布局如图所示。 (2)集中配套商业组团中含两个主力商户：综合中型超市和运动健身会所。 滨河路组团规划规模描述 主题餐饮商业街：规模25000-30000平米；（不含地下面积） 集中配套商业组团：3500-4500平米; 其中： 超市主营面积：1500-2000平方米 超市带动业态：800-1000平方米 运动健身会所：1000-1500平米。 综合超市规划描述 位于商业街南端，规划中型超市主导的社区商业，共两层。总面积约2500-3000平米。 其中：中型超市主营面积：1500-2000平方米。 超市带动业态：800-1000平