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让财富自“赚” 投资理念 沈阳 财富中心 9、投资理念： 投资是一个永远热门的话题，各种投资渠道也是极其引人注目，许多人都不愿意再将钱存入银行，而股市又是一种高风险高利润的投资手段，但风云莫测的股市行情让许多投资人望而却步。更多的投资人为求得稳定的保障，将目光投注到“国债”、“原始股”等安全稳妥的投资途径上，但这一类型的投资渠道大都受到政府的限制，致使机会极为难得。现在已经有越来越多的投资人关注的房地产投资，希望从中得到高额安全的利润。在这里，我们提出： 新投资时代 新财富主张 投资“财富中心” 沈阳 财富中心 由于贵方提供的资料相当有限，故西贝尔公司仅以一些思路及建议作以初步沟通。 沈阳 财富中心 沈阳 财富中心 我们在怎样的环境背景下运作项目 我们对“沈阳. 财富中心”项目几点建议 我们所提供的服务项目/服务方式 一 二 三 我们在怎样的环境背景下运作项目 一 沈阳 财富中心 商品住宅： 投资/施工/空置/交易/价格/面积/走势 公建/商用：供应与需求/投入使用/市场格局/用户构成/ 租购形式 /面积需求/价格接受度/综合结论 竞争格局： 项目的竞争格局分析/竞争对手例表/酒店公寓的分析 消费形态： 十大消费阶层/富人形成的五个阶段 商品住宅供应状况 沈阳 财富中心 3）截止9月末，空置商品住宅面积达129.0万平方米， 同比增长20.8%。其中，空置一年 以上（含一年） 的商品住宅52.2万平方米，同比增长4.5%。 1、2002前三季度商品住宅投资、施工、空置情况 1）前三季度，沈阳市商品住宅完成投资48.7亿元， 比上年同期增长 50.0%，占房地产开发投资为 79.4%，同比提高了5.3 个百分点。 2）前三季度，沈阳市商品住宅施工面积676.7万平 方米，比上年同期增长 33.3%，占房地产房屋 施工面积为81.8%，同比提高了4.1个百分点。 2、2002年沈阳市住宅交易成交量（万平方米） 2002年沈阳市（所属的）7个行政区，住宅商品的成交总量为517.9749万平方米，按消化量（由大至小）排序，依次为大东、于洪、铁西、和平、沈河、皇姑、东陵。沈河区位居第五与排名第六的皇姑区难分伯仲，与排名第一的大东区相差26.5345万平方米，5.12个百分点。 商品住宅交易状况 沈阳 财富中心 商品住宅成交走势 沈阳 财富中心 3、2002年住宅成交走势 沈阳市住宅价格指数 2002全市增量住宅的均价走势，始终围绕970-1035的价格指数间徘徊波动。旺季，价格指数呈小幅下滑。 比较而言，存量住宅则表现乐观，从年初的1079一路稳步攀升至1155。 增量住宅的成交量，完全受制于价格指数局限，随着年初价指的渐进下跌，增量住宅成交指数显上升，可见价指在市场的推动力。 在价格指数全年飘红的情况下，存量住宅的成交，于房产销售旺时，春、秋两季均呈现两个升涨期，且整体处于上涨态势。 沈阳市住宅面积指数 4、2002年住宅价格状况 沈河区住宅交易价格（元） 沈河区增量住宅（平均）价格，为4010-4272元，较全市住宅高出1151-1262元。从趋势观察，沈河区的增量住宅价格，呈现向下调状态。 沈河区存量住宅（平均）价格，为2264-2471元，较全市住宅高出333-342元，整体呈下滑趋势。 沈阳市住宅价格（元） 全市增量住宅（平均）价格，为2859-3010元； 全市存量住宅（平均）价格， 为1922-2138元； 商品住宅价格状况 沈阳 财富中心 公建商用供需状况 沈阳 财富中心 1、沈阳市写字楼/商住楼的供应与需求分析: 沈阳市写字楼/商住楼市场处于饱和状态，供大于求，同时新项目不断涌现。 万m2 调研项目空置率 消化率 总空置率 由于写字楼/商住楼市场在98年前投入量过大，导致98-2000年间市场出现低谷；而今又呈增长态势。 2、沈阳市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析: 万m2 沈阳 财富中心 公建商用使用状况 3、沈阳市写字楼/商住楼的区域分布分析: 太原街地区（和平大街）：商业繁华，交通便利，配套设施完善，以商贸行业为主，占50%以上。 青年大街：沈阳重要街路，交通快捷，政府机关较多。约占20%左右。 北站金融商贸区：为沈阳开发重点区域，交通及其便利，以金融行业为主，约占15%左右。 三好街科技开发区：IT业集中区域，环境好，专业配套完善，沈阳的窗口区域，约