深圳横岗志键项目汇报.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2、 均建有自身的商业配套设施。 ▲??? 城市中心花园的商业配套约1万平方米，现在已经全部租给新一佳商场，实行“返租销售”，售价为12000-15000元/平方米； ▲??? 水晶之城建有近500米的商业街，并配有各种商业景观； 锦冠华城沿街面均建有商业设施，总面积1.38万平方米，均价13000元/平方米； 3、 户型面积相对偏大，满足本地人的需求； ▲??? 城市中心花园以110-150平方米三房、四房为主，79。2平方米两房及180平方米以上五房、六房复式为辅； ▲??? 锦冠华城包括82 平方米二房、100 平方米三房、140 平方米四房、160平方米五房 水晶之城以50-70 平方米的两房60-100 平方米的三房为主； 4、建筑类型分明 ▲? 城市中心花园全是5-9层带电梯的建筑； ▲? 水晶之城全部不带电梯的6层建筑； 锦冠华城全部是小高层； ▲ 5、建筑风格各异 ▲??? 城市中心花园的建筑风格为典型的欧陆风格；? ▲水晶之城为维多利亚风情山水社区 综合各方的消息，横岗楼盘供应量（未来1-2年左右）将接近100万平方米，竞争日趋激烈。 ? ? 项目名称 开 发 商 建筑面积 （万m2） 开发情况 翠地星城 深振业 52 2004年内开始推出 锦冠华城 深冠华 10 至今销售率约80% 城市花园 卓越 7 至今销售率约60% 水晶之城 淞江爱地 20 2004年销售3期 新亚洲广场 新亚洲 10 至今销售率约60% 中海横岗项目 中海 30 2004年6月开始推出 横岗镇房地产发展的主要特征 1、 商品房供应总量不大，且由于受到单位自建房和大量私房的冲击，总体市场化程度不高； 2、 今年，横岗房地产市场进入正式启动。市场供应量增加，产品档次有所提升，主要得益于政府的大力引导和品牌发展商的介入。 3、 由于区域性地域环境的限制，本地化消费占主导，外地消费者较少，市场本地化情况较严重； 4、外销客户群体仅为在本地区工作，经商的华侨及港澳台人士。 横岗镇房地产的劣势分析 地理上较孤立，距离特区关口较远，市场认同度较低 通过实地调研，我们注意到内外销市场中，表示知道横岗镇的人数占一半左右，对横岗的印象集中在生活质量差、自然环境好、治安不好等方面，说明横岗的区域优势还没有树立起来。 交通瓶颈限制了客户市场的拓展 由于高速公路上收费站的设立，导致房屋使用成本增加，加之深惠路的公交配套质量差，安全性不够，极大地影响到布吉、关内、香港客户对本片区市场的选择。 经过调研，我们发现绝大多数被访者认为水官高速的开通及地铁的开通将对横岗镇房地产的发展有较大的促进作用。 房地产市场不规范，市场化进程缓慢，消费者信心不足 ·现有配套不足，档次较低 综合结论 ▲与布吉、龙岗中心城及龙华相比，横岗新城的区域特征不明显，区域认知度较低。 ▲?交通是目前横岗房地产发展的主要瓶颈之一，应联合政府加强区域宣传，加速进行对交通环境综合改善的进程。 ▲? 横岗房地产已进入产品竞争性阶段。 ▲?本地市场需求量有限，市场明显供过于求，争取特区内市场与香港市场是必然趋势。 ? 消费群体分析 消费群体定性研究 1、消费群体来源及分布 ▲?本区内的消费群体来源可分为三类：本地消费群体、香港消费群体、特区内消费群体。 ▲?在本区内的分布依照与特区的距离而变化明显。最靠近布吉联检站和梅林联检站的楼盘，香港人和特区内消费群体比重较大；而向北延伸到龙岗中心城一带则以本地的消费群体为主。 2、本地消费群体特点 ▲ 本地消费群体是以长期在龙岗生活、对本区域熟悉和认同的，并在本地企业或事业单位工作的工薪阶层，以及项目周边乡镇的居民，大部分本地消费群体属于一次置业的类型； ▲?另有少量客户是二次以上置业作改善居住条件和投资用途。 3、香港消费群体特点 ▲? 在本区域置业的香港人购房大多选择在距离罗湖最近的布吉镇附近。港人已经接受这里的外销楼盘，布吉已成为了香港人在深圳的主要聚集地之一。 ▲? 早期在布吉买房的香港人，多以港资企业的老板、管理人员和货柜车司机等为主，以个人商务居住为主要目的； ▲? 越来越多的香港人在深置业，除商务目的外，以休闲、度假、养老甚至居住为目的人数在增加； ▲? 七十多平方米的二房和八、九十平方米的三房渐渐受到青睐。如拥有上述户型、规模较大、环境规划较好的桂芳园、中海怡翠山庄的港销比例超过50%； 4、特区内消费