物业管理的基础工作.pptVIP

第03章 物业管理的基础工作 第一节 物业管理的早期介入 一、早期介入的概念 物业管理的早期介入，是指房地产开发单位邀请物业管理人员，参与该项目的可行性研究，从物业管理的角度，对小区规划、楼宇设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、房屋销售或租赁等提出建设性意见，充分反映用户的使用要求和物业管理的自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作的需要相适应。 物业管理的早期介入，其意义表现在几个方面： 第一，物业管理人员拥有丰富的实际工作经验，他们从业主和使用人的角度，对物业在设计和施工过程中出现的各种问题，及时发现、予以解决，这样可以完善物业设计中的细节，提高监理的质量，从而提高物业的建设水平。 第二，物业管理公司的早期介入，使其预先对物业有了相当的了解，这样就为竣工验收、接管验收以及日后的检查、维修、改造、更新等创造了便利条件。同时，在早期介入过程中，物业管理公司与水、电、煤气、通讯、治安、环保等相关部门已建立了工作联系，理顺了服务渠道。 二、早期介入不同阶段的任务 1.立项决策阶段 主要是就该项目的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、周围商业服务网点、交通情况等向开发商提出参考意见，必要的情况下提出书面报告。同时，物业管理公司借此也与开发商加强了沟通，方便日后工作上的协调与合作。 2.规划设计阶段 ①物业自身方面。比如：房屋建筑的总体布局、周围环境绿化、房型功能构想、管线走向等，以及所选用的建筑材料是否防渗漏、抗腐蚀、耐磨损，设施设备是否经久耐用、便于维修、更换，成本是否合理等。 ②日常管理方面。比如：中央监控室、设备层、管理用房、门卫设置、人员通道、车辆进出与停放、安全通道、隔离围墙、自控防盗报警系统、垃圾堆放、建筑外立面附属物(如空调室外机、雨篷、烟道等)的预留位置，以及阳台、窗户的安全设计等。 ③服务方面。比如：健身房、阅览室、乒乓室等的设置布局等。 3.建筑施工阶段 主要是派人到施工现场，熟悉管道线路的铺设及走向，参与机电设备的安装调试，发现问题及时与施工方、建设方共同磋商，落实整改方案。 4.代理物业销售 开发商将已开发的物业交给物业管理公司，由其代理销售。信誉良好的物业管理公司代理物业销售，能够增强投资者的信心，这是它不可比拟的优势。在工程前期就参与物业开发的物业管理公司，不仅工程进展、工程质量非常了解，而且对将来的管理有着详细的规划。这能够使投资者乐意因为日后系统、周到的服务和优良的管理而购买该物业。 物业管理公司要代理物业销售，就要和开发商签订代理销售协议，以明确双方的权利和义务，这是双方之间一份重要的法律文件。 物业管理公司的营销人员应该对市场有专门的研究和深刻的理解，能够透过现象看本质，根据物业的特点，针对当时的具体市场状况和特定的销售对象确定相应的销售策略。 对早期介入否定的立论 ①早期介入与物业管理的内涵不相符合。 ②早期介入阻碍了社会专业化的发展进程，破坏了社会分工，不利于物业管理规范化、社会化、市场化发展目标的实现。 ③早期介入对物业的建筑设计、施工质量方面可能产生不利影响。 三、前期物业管理 （一）前期物业管理的含义 所谓“前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。 《城市新建住宅小区管理办法》第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。” 搞好前期物业管理的意义： 1.是物业产品再生产内在规律的客观需要。 2.保护先期入住业主的合法权益。 3.为物业的销售与租赁创造良好的环境。 (二)前期物业管理的利益主体 在物业的前期管理阶段，存在着业主、房地产开发企业和物业管理企业三个相互联系的利益主体。 业主、物业使用人与房地产开发企业之间的房屋买卖或者房屋租赁关系已经成立； 房地产开发企业同物业管理企业之间的物业管理合同关系也已经成立，但会随着物业的销售和租赁以及业主委员会的成立而终止，因此，这种合同关系是短暂的； 业主与物业管理企业之间虽然并不存在合同关系，但却存在着事实上的物业管理关系。 在三者关系中，业主是三者利益的中心。 (三)前期物业管理的主要内容 1.建立与业主、物业使用人的联络关系 （l）听取业主、物业使用人对物业管理的要求和希望； （2）了解业主、物业使用人对物业使用的有关安排与打算； （3）参与销售部门同业主、物业使用人签约。 2.设计管理模式，草拟物业管理制度 （l）与房地产开发企业一起草拟物业管理区域的规章制度、业主大会议事规则、业主临时公约等； （2）设置物业管理区域内的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业管理区域