现代购物中心租户管理与经营讲义.ppt

四、经营管理的基本内容 经营决策信息管理 1.营运信息包括：营运基础信息、营运状况信息、品牌资源信息； 1.1营运基础信息：购物中心的基础信息管理、商户基础信息管理、文件档案管理； 1.1.1商业城的基础信息包括：建筑信息（项目的构成介绍、建筑面积）和经营信息（商圈情况及定位报告、租赁决策文件、租赁和自营面积、业态规划、商铺数量、品牌数量及落位图纸）； 北京朝阳大悦城的大数据应用案例 　　大数据支持购物中心管理 调整业态 　　最初朝阳大悦城曾经引进永旺百货和永旺超市，永旺客流量很大，销售数据很好很稳定，但是张岩和他的团队通过数据分析发现，虽然永旺区域的客流非常密集，但是不会向大悦城其他区区域流动，从商业逻辑上看，这是有问题的，大悦城希望和永旺能起到相互带动的作用。 　　去年10月，大悦城最终对永旺进行调整，不再和1到4层的永旺百货续约，只保留B1的永旺超市。“当时所有人都非常担心，不确定这个决定是否正确。”张岩表示，张岩和他的团队随后对永旺的一系列数据进行跟踪发现，虽然朝阳大悦城总体销售额下滑，但是永旺超市的下滑幅度非常小，不到一周永旺超市的销售又开始增长，后来，大悦城对空出来的永旺百货区域进行重新招商，2013年这部分区域的销售产出是原来永旺百货的一倍以上。 　　　　 　中粮置地研策部总监张岩应用大数据进行管理和营销不拘一格，完全打破一般常规做法，值得借鉴。 关于购物中心中百货业态的取舍问题 一半在城市新区购物中心面积达到１０万平方米，尽量引进百货业态。在城市旺区购物中心或者人流较多的前提下，可以去百货，引进品牌专卖店和其他餐饮休闲娱乐业态。结合百货业态对购物中心的贡献率进行取舍决策更科学。 朝阳大悦城的业态调整方向 中粮置地在规划朝阳大悦城的时候，瞄准的是周围的高档小区住户里年龄在25岁至35岁的新兴中产和年轻家庭。因此，起初在朝阳大悦城看不到Zara等快时尚品牌，更多的是平均价格在数千元的中高档白领品牌，比如Windsor。 把原永旺百货区域空出来的2万多平方米面积升级为100余家零售集群，并引入了Zara、MUJI、优衣库等时下热门的时装品牌和绿茶、西贝西北菜等十余家时尚餐饮品牌。 大数据用于改进停车管理 增加购物中心销售额 另外一个例子是，张岩和他的团队还通过对整个大数据分析发现，大悦城的销售变化曲线，与车流的变化非常匹配。他们通过分析发现，驾车的消费者购买力比较强，一般同行者会有两到三个人，其中很大部分是家庭购物，父母带着孩子来大悦城的占比很高，这部分人群会进行零售消费还会进行餐饮消费。发现了车流的价值后，朝阳大悦城在交通改造上做了很多工作，包括对整个停车场进行改造，对车流系统进行改造，对车流进行指引，让消费者方便停车和找车。 　　为了提高车位的转换率，张岩和团队开始研究，将免费的停车场转向收费服务，通过对车流周转率、车场的饱和度、销售的变化、客流的变化等相关数据进行观察和测算，最终发现将免费停车定在3小时最合理，如果超出这个时间，会员可以用积分来兑换停车费，当然，如果消费者在大悦城消费，就无需缴纳停车费。通过这项改造，大悦城从原来一天四五千辆的车流周转量，提升到9千到1万周转辆，而大悦城的整体销售也提升了百分之十几。 八、运营管理策略与不同类型租户的管理分析 成都万象城和深圳万象城处于不同的经营状态,后者是成熟的,前者处于培育期。因此,成都要注重结构优化调整,加大有效营销力度,真正以客户营销为主,将年轻人和中高收入吸引到成都万象城前来消费。 对主力百货,次要主力店和服装品牌等要进行分类分析,形成主力店能够为商业街区带动人流的既定目标。 主力百货店的服务与管理 第一 经营管理公司要主动配合百货营销企划部门，共享客户信息，针对成都王府井百货等成熟的主力店进行比较研究，对周边5公里客户群的需求和流行趋势进行分析，提供品牌优化的建议。 第二 重要客户营销活动进行联动，购物中心的积分卡在百货通用，采用一卡通策略。 第三 鼓励百货增加独有品牌，满足成都万象城客户的个性化需求。 第四 注重本土文化与经营理念的结合。百货经营不行时候,采取入股合作模式,引进优秀百货管理人才包括招商人才和营销专才. 不同商户商品质量的监督 1）商品零售统一：本商场内的零售价标价与其它商场的同一个商品的零售价标价一致 2）商品的质量：商品质价相符 3）商品售后报务：商品的退换货制度 百货拥有自己的质量和价格管理制度,注重统一的投诉协调处理。 影响女装店铺销售业绩的销售数据分析  　　1、畅滞消款分析 畅滞消款分析是单店女装货品销售数据分析中最简单、最直观、也是最重要的数据因素之一。 畅消款即在一定时间内销量较大的款式，而滞消款则相反，是指在一定时间内销量较小的款式。 20%的重点款式可能创造80%利润。 款式的畅滞消程度