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益有商业广场整合营销策略方案 全心策划 ２００５年２月 目录： 第一部分 产权式商铺是什么？ 第二部分 产权式商铺何种市场挑战? 第三部分 益有项目卖什么？ 第四部分 益有项目卖给谁？ 第五部分 益有项目怎么卖？ 第一章：产权式商铺是什么？ 一、产权式商铺的发展背景 二、产权式商铺的发展模式与特征 三、成都产权式商铺案例分析 一、产权式商铺的发展背景 1、产权式商铺的概念 产权式商铺实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺销售形式。主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。 产权式商铺是一种不同于银行储蓄、证券投资的不动产投资工具，是一种房产营销新模式，它盛行于深圳、上海、厦门等各大城市，目前正逐渐向内地发展，这种投资方式也被业界称为“以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张”。 2、产权式商铺的发展历程 这种商业业态最早起源于上个世纪70年代末的欧美，目前在台湾最为盛行，而在国际主流连锁百货品牌中，据资料统计，超过60%以整体租赁产权式商铺为发展方向。 　　 二、产权式商铺的发展模式与特征 1、发展模式 产权式商铺在实际操作模式上一般为投资者提供固定的租金收益，及一个较长的租约期限，经过统一进行经营管理，将投资风险降至较低。通过分析，目前其具体操作一般有以下三种模式。 第一代： 将所有面积不计分摊面积分为众多小块，以类似于股权方式进行出让。在后续经营方面由物业公司统一招商经营，前几年按固定比例向投资者返还收益，后面的时间则由股东会议决定返还比例。 风险： 这种方式实际上是发展商在销售完成后，将经营行为完全委托给物业公司和股东会议，其短期行为色彩浓厚，投资者的权益较难得到保障。 第二代： 发展商在销售前即开展招商工作，通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也 会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这样即使主力商户将来退出商场，合适的面积仍可保证投资者的收益。 风险： 这种模式比较成熟，也比较务实。但是投资者必须注意开发商所委托或者引入的经营商家，是否具有品牌号召力，否则投资有较大的风险，因为所引入的经营商家要是不具备一定的实力，一旦出现问题，投资者的收益将难以兑现。 第三代： 客户购铺后，开发商将一次性返还部分费用，并且在一定年限内予以回购商铺。基本上现成的客户，业主可以马上收租。 风险： 风险相对第一代、第二代小，但是购铺的费用相对增高，开发商已经将部分的返 还费用打在商铺销售的成本中。 2、产权式商铺的特征 （1）存在的价值 产权式商铺存在的价值其实就是开发商一种快速融资的渠道，同时分零产权可以有效解决因为总价过高，局限客户群范围而导致销售周期拉长等矛盾的产生。 （2）优势体现 ·操作模式务实 ·运营的一剂良方 ·投资回报稳定 ·破解资金难题 ·降低经营风险（3）先天的不足　　先天的不足表现在20年后的投资者的后顾之忧，这缘与市场的可操作性、市场的逐步完善以及二手市场交易的不活跃因素，是投资量与销售量错位，导致没有更合理的金融渠道来有效链接，逐渐将发展成为只租不售的模式。 三、成都产权式商铺案例分析 成都商业地产发展到今天，其中产权式商铺占据了半壁江山。就产权式商铺整体形式来看，呈现几家欢乐几家忧的局面。此种现象原因何在？ 地段、具有品牌效应的经营商家、高回报等是造成几家欢乐的主要原因，如新和春禧时代的成功更重要的是凭借地段和“CEPA”这个“概念”；另一方面是此种商业形态正属于一种全新的投资模式，投资者追求所谓的高回报跟风式的盲目投资，造成市场短时间的沸腾。当越来越多的换汤不换药的同质投资模式充斥市场后，投资者对产权式商铺的种种负面报道忧心忡忡，这就造成多家忧的直接原因。但种种迹象的发生都是可以理解的，只有通过市场的完善和政府的有效调控和导向，投资者的认识会有一个新的转变。 第二部分 产权式商铺何种市场挑战? 一、产权式商铺的发展趋势 二、产权式商铺面临崩溃？ 三、2005年又是成都商业地产的问题年? 一、产权式商铺的发展趋势 因招商难，返租、投资回报无法兑现、产权式商铺找不到自己的铺位等情况引发的发展商与业主之间的纠纷，目前正在整个商业地产内逐渐蔓延，甚至有专家预测，在20