星彦地产二六年成都市花样年花好园营销执行报告幻灯片.ppt

优势：■ 项目自身素质较佳； ■ 拥有成熟适用、独具特色的产品； ■ 开发商有一定品牌效应。 劣势：■ 项目部分为40年商业产权，市场认可度不高； 机会：■ 该片区将成为未来两年内成都房地产的热点区域； ■ 竞争项目的推广也为本项目带来客源； 威胁：■ 片区内同期项目数量较多，存在一定的竞争； ■ 客户对片区的认同度目前仍不太高。 策略的形成——SWOT分析 【营销主题】 核心优势的集中体现－产品特征 住宅体量约2.23万平米，累计263套，其中2房199套、3房64套，分别占75.67％和24.33％； 多功能小户型体量约1.8万平米，累计369套，其中1房350套、2房19套，分别占95％和5％； 项目主力产品为2房住宅和1房多功能小户型。 主力客户：24－34岁左右的年轻购买力 客户主线：70年代出生的人群 5大核心优势 产品: “花”系列产品，现代时尚建筑，面积区间控制得当，高品质成熟实用户型，具有较强的创新卖点； 地段：武侯国际新区/外双楠； 前景：规划新区，发展潜力巨大； 开发商：沿海品牌开发商； 附加值：沿海品牌物管公司。 【营销主题】 硬性产品线 软性情感线 核心优势 地段+产品 70社区（出生年代） 未来城市中坚力量（社会角色） 围合布局 居住氛围（温馨、浪漫、分享） 区域－具有较强的识别性 社区/产品（精致、高品质、一定规模、归属感） 方向一：外双楠·繁花院落·精品社区 方向一：幸福象花儿一样··· 幸福，这么近那么甜 我要的幸福 幸福：对生活的感觉、居住的氛围… 花儿：浪漫、缤纷、阳光、美好、向上… 幸福象花儿一样··· 外双楠·繁花院落·精品社区 方向二：外双楠·上层院落·花园社区 围合布局 居住氛围（城市中坚、上升阶层、高品质产品） 社区/产品（赠送空中花园、注重环境、一定规模、归属感） 方向二：畅想成长 创意生活 畅享成长 畅想：引发思考的空间、活力动感… 成长：70年代的人群正处于发展阶段，对未来充满希望，对自己的人生充满了规划，他们会成为未来的城市中坚力量… 畅想成长··· 外双楠·上层院落·花园社区 【营销主题】 【营销主题】 畅想成长的快乐 外双楠·繁花院落·精品社区 展示策略 根据项目所处阶段，制作不同的围墙广告； 作用：展示项目形象、吸引过往行人，发布项目信息； 时间：07.4月开始至年末； 位置：沿双星大道和武青西二路处围墙。 武 青 南 路 (双星大道) 武 青 西 路 二 段 武 青 东 路 二 段 地块内的待拆迁建筑 地块沿双星大道绿化带 围墙广告 围墙设置于双星大道、武青西路二段 指示牌设置于售楼部口 展示攻略1－现场围墙广告及指示牌 展示攻略1－现场销售中心包装 销售中心包装（示意） 主题：畅享成长的快乐 调性：时尚、温馨、品质感强； 时间节点：07.4.15开放。 三大模型－区域规划模型、项目模型、户型模型 宣传资料－海报、户型单张 花样年品牌宣传物料－期刊、花样会会刊等 展示攻略1－现场销售中心展示物 海报 户型单张 实体样板房2套： 两房（实用户型） 一房（独立空间） 包装建议： 根据户型的不同，充分发挥各户型优势，整体调性温馨自然，重装饰。 生活化演绎——让房子发生故事，是样板间，更是一种生活场景。 展示攻略1－现场样板间 样板房包装——购房客户场景描述 场景客户设计 样板间1 ：A－1户型，面积76.96㎡，偶数层（客厅带阳台）。 客户特征：年龄28－32岁，处于即将结婚或刚结婚阶段，部分有6岁以下小孩；买房用以改善居住环境；注重产品的实用性和性价比。 主要分布： 双星大道两侧及附近，武青路、草金路及武科路附近； 时间： 这些楼盘均已推出或将在07年上半年推出； 未来片区供应较大，竞争较为激烈。 【片区竞争楼盘分布图】 杜鹃花园 华都.星公馆 本案 上道.西城 富邑华庭 诚品上院 锦溪 布鲁汀 【片区竞争楼盘概况】 楼盘名称 营销主题 主力户型（ ㎡ ） 均价（元/㎡） 销售进度 华都.星公馆 身临其境.心有所享 一房 40－50 三房 125－127 3350 已售50％以上 杜鹃花园 生态庄园上长出来的房子，生态庄园上长出来的家 两房 80-90 三房 100-110 3600 二期销售中，小户型基本售完，120平米以上户型剩余较多 诚品上院 新草金.洗练中国风 两房 79－88 三房 113－117 3800 一号楼余几套，二号楼年前开盘销售 布鲁汀 代言风格成都 两房 95－98 三房 122－128