[人文社科]武汉人口与住宅市场研究070909.ppt

城中村改造将带来300万平方米以上的刚性需求 未来3-5年内，这部分改造将带来约300-320万平方米的置业需求（按人均居住面积计算）。 武汉市城中村包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，其中农业人口17.1万人，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年规划建成区面积的1/4。 截至2007年 6月，二环内25个城中村已得到批复，7个已通过审查等待批复，4个正在修改完善。正式批复的25个村，涉及土地总面积15.92平方公里、人口10.25万、3.42万户。 置业动机：迁移 外地因工作迁入的人群置业需求值得关注 迁移人口未来增长迅速，外地因工作迁入的人群置业值得关注 2001年武汉市迁移人口为5.96万余人，两年后首次突破10万人，2005年达148705，随着武汉城市经济的发展和战略地位的提高，预计未来以年10%-15%的幅度增长。 从其他地区迁入武汉市的人口，据抽样调查，主要迁移原因是“务工经商”的约占1/3，这部分人群的置业需求值得关注。 置业动机：改善 现有住房结构孕育着巨大的改善性需求 36%人群住房条件需要改善 69%的城市居民家庭人均住房面积不足30m2。 其中人均建筑面积在20平方米以下的占36%，近90万户。 城市居民功能性改善的置业需求比较迫切，潜力较大。 房改房占56%，租赁房占25%； 而武汉市的房改房大多数建于90年代中期以前，可以判断这其中孕育着巨大的功能性、舒适性改善需求。 现有住房结构孕育着巨大的改善性需求 武汉市住房性质分布 四、武汉居民购买力分析 武汉人口购买力特征 2006年，武汉人均可支配收入12359.8元，同比增长13.9％； 政府机构、垄断行业及智力密集行业整体收入最高，职工实际年平均工资在4-5万元之间； 社会财富主要集中在27-39岁的中青年客群; 武昌、洪山区整体购买力最强； 武汉人口整体购买力分析 居民可支配收入增幅与房价涨幅总体保持一致 ■ 2006年武汉实现生产总值2590亿元，比上年增长14.8％，是1998年以来增幅最 高的一年,城市居民人均可支配收入为12359.8元，增幅达到13.9%； ■ 2006年商品住宅成交均价环比上涨8.7%，2000年以来全市商品住宅年均增长 11.3%,与10.7%的人均可支配收入年增幅基本保持一致。 多元投资及消费信贷提高居民购买力 2007年上半年武汉居民储蓄存款余额为1957.64元/㎡，与年初相比仅增加73.67亿 元，其增加额较2006年同期减少80.28亿元，居民储蓄存款增幅明显放缓。 与之形成对照的是，上半年个人消费贷款余额达到529.48亿元，当年新增78.23亿 元，其增加值及增幅均超过居民储蓄存款余额，用于购房购车的信贷消费逐步增加。 证券市场吸纳的大额资金预示武汉有着很大的潜在购买力 武汉市2006年证券市场交易4410亿元，吸纳了大部分的闲散资金，在一定需求刺激下，这部分资金有可能转战楼市。 2007年，股市一路高扬，9月份上证指数已经突破5300点，而楼市也是一片火热，武汉地王楼王频出。在当前市场上，资金在股市楼市流动性较大，股市所吸纳的资金在很大程度上预示着武汉市民的强大购买力。 武汉人口购买力结构 财富分布的年龄、行业及区域趋于集中。 政府机构、垄断及知识密集行业整体收入最高 项 目 在岗职工平均工资 国有经济平均工资 集体经济平均工资 其他经济平均工资 公共管理和社会组织 29712 31177 17438 7723 金融业 28249 29546 16060 29667 信息传输、计算机服务和软件业 27604 28113 　 24568 科学研究、技术服务和地质勘查业 26146 27207 18536 17798 卫生、社会保障和社会福利业 24549 25717 11002 14736 电力、煤气及水的生产和供应业 24105 24322 12875 24053 在岗职工收入水平（不包括奖金福利）排名前六行业一览 武汉市2005年平均工资18505元，国有经济职工平均工资21751元，其中政府机构、水、电等垄断行业及智力密集行