房地产合作开发洽谈纲要.docVIP

房地产项目合作开发 合 作 纲 要 一、合作方式 依据合同法及最高法院关于房地产联营合同的司法解释，房地产合作应遵守“共同出资、共同经营、共享利益、共担风险”的原则。因此，在房地产联营合作的诸多模式中，选择 “联营型”合作方式，并本着自愿、公平、合法的精神，就“资金投入、经营管理、利益分配、风险承担”等合作要点，商定合同条款。 “联营型”合作方式，可以规避成立法人型项目公司合作方式费时、复杂的实施程序，降低费用；还可以规避“合同型”合作方式的法律风险。 二、共同出资 ㈠ 资金投入 项目开发总投资约5.6亿元（建设用地67.7亩，规划建筑面积14万㎡，每平米成本费用4000元（成本3600元/㎡、利息300元/㎡、管理及销售费100元/㎡），甲乙双方投资比例约定为1:9。具体为： 1、合作机构成立及项目启动期（首次出资）： 出地一方（以下简称乙方）出资额由实物+现金组成（比例为，实物:现金=9:1），其中实物投资为土地评估价投入。 房地产开发公司（以下简称甲方）现金出资为乙方出资额的10%。 2、项目前期（项目前期设计、报建投入）：乙方90%，甲方10%； 3、项目建设期：建设期资金来源为项目融资，若融资落空，则甲乙双方再注入资金比例为1:9。 ㈡ 资金管理 1、项目部设立独立帐户（该帐户在开户银行备案的印鉴为：甲方的财务章，乙方为私章。印鉴由双方投资人分别指定专人管理），实行资金统一调配、支出统一管理的管理原则。 2、项目未进行实际运作前，不经任一方书面同意，资金不得动用。项目进入实际实施阶段后，资金的支出由项目部双方代表一致书面同意签字后，由财务部实施。 三、共同经营 ㈠ 机构设置 双方派出人员组建成“＊＊＊房地产开发公司＊＊＊项目部”，共同组织实施该项目的开发经营。 1、项目部下设项目经理部、综合部（办公室）、工程部、财务部、销售部等部门。 2、项目经理部为本项目最高权力机构，负责项目决策、实施全部事务。项目经理部由5人组成，由甲方委派项目副经理、总工程师、总会计师各1人，乙方委派项目经理、综合办经理各1人。 3、议事规则： 项目经理部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目经理部召开会议时，由专职人员负责记录（专职记录人员由双方协商后确定），参加会议人员应在会议记录上签名（对会议记录无异议）。会议记录由专职记录人员负责保管。项目经理部例会由项目部经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。合作项目所涉事项由项目经理部协商一致确定，达不成一致的，实行表决制度。表决结果若5人中有2人反对，视该议项为否决不通过。 4、项目部经理、副经理及各职能部门职责由项目经理部讨论制定。 ㈡ 工程营造 1、合作项目工程施工单位的选择，应通过招标或双方协商一致的方式确定。未经双方协商一致，任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。 2、合作项目工程的监理单位的选择，通过招标或双方协商一致的方式确定。 3、工程款的拨付由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。 4、工程的施工和管理实行总工程师负责制（进度、质量、安全、成本、文明施工），由工程部具体负责实施。 5、工程施工过程中的资料、工程的签证、隐蔽工程记录等工程资料由工程部专人保存。 ㈢ 财务管理 1、项目部严格按财务制度独立建账，严格执行国家政策法规，依法经营、照章纳税、严格核算、规范管理。 2、项目部财务管理和财务核算实行总会计师负责制，由财务部具体负责实施。负责和履行项目的制度建设、测算、核算、控制、分析全程职责。 3、主管会计和出纳应由甲乙双方分别委派担任，并有权随时派员审阅资金、费用支出情况。 4、财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。 ㈣ 项目营销 1、本项目立项、报建以甲方名义申报办理，房屋销售以甲方名义申办《商品房预售许可证》、开具收款凭据和发票、办理产权登记。 2、甲乙双方选派销售部经理、副经理，全权负责项目营销工作。销售人员在项目地招聘，经过考核、培训后上岗。 3、项目营销方案（价格、营销方式等）由销售部制定，经项目经理部会议批准后由销售部负责实施。 ㈤ 费用承担 1、项目实施过程发生的费用全部归集于本项目并由本项目承担。项目机构未成立之前所发生费用（如项目考察、咨询等），甲乙双方各自发生，各自承担。项目失败后所发生的全部支出，甲乙双方以1:9比例分担。 2、甲方派出人员全部费用（包括工资、工资附加费、福利、奖金、差旅费、补助费等）归集于项目部，由项目部承担。其中： ⑴ 派出人员工资：项目副经理、总工程师、总会计师月薪不低于5500元；财务部、工程部、销售部负责人月薪不低于4500元；其它派出人员月薪不低于3500元。 ⑵ 派出人员奖金由项目部根据项目效益及人员贡献决定； ⑶ 派出人员福利及补助，由项目部根据项目部实际情况结合国家有关