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[法学]第二章 资产评估的基本方法

第二章 资产评估基本方法 本章内容: 市场法 收益法 成本法 评估方法的选择 资产评估基本途径和方法 第一节 市场法 一、含义: 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 二、市场法基本前提: 要有一个活跃的公开市场; 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 三、基本程序 四、具体评估方法 (一)直接比较法: 即利用参照物的交易价格,以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较,得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额,在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。 1.基本公式 (1)参照物与被评估对象可比因素完全一致:   评估对象价值=参照物合理成交价格 (2)只有一个可比因素不一致: 评估对象价值=参照物成交价格× 评估对象可比因素特征值÷ 参照物可比因素特征值   =参照物成交价格±基本特征差额 (3)有n个可比因素不一致: 评估对象价值=参照物成交价格× 修正系数1×修正系数2×……×修正系数n 评估对象价值=参照物成交价格± 基本特征差额1±基本特征差额2± ……±基本特征差额n 2.直接比较法的具体方法(不一致因素≤1) (1)现行市价法:   适用条件:评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格。 资产评估价值=评估对象或参照物现行市价 (2)市价折扣法: 适用条件:评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面的差异。 资产评估价值= 参照物成交价格×(1-价格折扣率) 例:某企业有一套机器设备需卖掉。卖掉之前进行评估。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例,该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同,成交时间为2007年6月1日,成交价格为365.2万元。评估基准日为2007年8月1日。 评估值= 365.2万元(现行市价法) 例:若该企业因严重的资不抵债而进行破产清算,需要拍卖该套机器设备。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例,该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同,成交时间为2007年6月1日,成交价格为365.2万元。评估基准日为2007年8月1日。 经评估人员分析,待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%,则待估资产的评估值为: (3)功能价值类比法 适用条件:评估对象与参照物之间只存在功能性方面差异。 资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作生产能力比例法。 资产评估价值=参照物成交价格× (评估资产生产能力/参照物生产能力) 资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法。 (4)价格指数法(物价指数法) 适用条件:评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异,且时间差异不能过长。 资产评估价值= 参照物成交价格×价格指数(物价指数)           资产评估价值= 参照物成交价格×(1+价格变动指数) 案例:被评估房地产于2006年6月30日进行评估,该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年年底相比,分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米,则评估对象在2006年6月30日的评估值为? 案例:已知某资产在2006年1月1日的交易价格为300万元,该种资产已不再生产,但该类资产的价格变化情况如下:2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。则评估对象于2006年5月1日的评估值为? 价格指数=评估基准日定基价格指数/ 参照物成交时定基价格指数 =参照物交易期日至评估基准日各 期环比价格指数乘积 (5)成新率价格调整法 适用条件:参照物与评估对象之间只有新旧程度差异。 资产评估价值=参照物成交价格× (评估对象成新率÷参照物成新率) 资产的成新率=资产的尚可使用年限/ (资产已使用年限+资产的尚可使用年限)*100% 案例:待估资产为某机器设备,其生产时间为1996.1.1,评估基准日为2003.1.1。搜集到一交易案例,该机器设备和待估设备型号相

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