桂林旅游房地产现状及发展展望2006-12.doc

桂林旅游房地产现状及发展展望 近年来，随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，我国旅游业 经历了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假休闲式旅游正逐渐取代过去走马观花式的旅游，成为旅游消费的主流。人们开始不再追求花最少的钱，用最短的时间，玩尽可能多的景点这种浮光惊影、赶场似的旅游，而是开始追求旅游过程中高质量的休闲和享受，渴望身心彻底的放松。例如到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修心养性一番，远里喧器的城市，在大自然中与家人同享天伦之乐。人们旅游观念的改变和国家各种休闲制度的相继出台，为度假旅游的发展提供了条件。此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变。而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游边缘产业——旅游房地产，这一新型边缘产业对旅游业发展将起到积极的作用。而且，这种旅游边缘产业已经开始走向房地产发展业市场的前沿地带了。 桂林作为国内外著名的旅游城市，也不可避免的顺应历史的潮流发展旅游房地产项目。但桂林市现在究竟有没有能力发展旅游房地产？我们先从旅游房地产的两个先决条件来看。 首先是旅游市场方面。据统计2004年仅1—10月全市旅游接待总人数接近1000万人次，比上年同期增长34.1%，而旅游收入超过40亿元，比上年同期增长43.8%。桂林市旅游产业发展在近两年进入快速发展的时期，同时也为旅游房地产创造了广阔的市场空间。 此外，就全国房地产业的发展而言，2003年—11月份房地产增长在30%以上，比上年同期增长速度略有提高。而桂林房地产近两年以来一直呈快速增长势态，2004年桂林市房地产开发总量比上年增长8.7%，而销售额比上年增长33.3%。房地产开发也正逐渐走向成熟，市场逐渐走向规范。往往在这个时候，市场呼唤新的产品出现，以使行业更加健康继续的发展。 旅游业的快速增长和房地产业的不断成熟，是发展旅游房地产的两个必要条件。桂林市目前已经初具条件了。 从从旅游房地产的概念来谈，旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，随着度假旅游的兴起而旅游房地产运营而生。所谓旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。 目前旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态：一是分时度假（时权酒店），客户支付一定的费用就可以拥有一定时段的物业居住和使用权；二是产权酒店，产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人可以委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定的投资回报（北京的金色假日产权酒店，快乐无穷大等）；三是主题社区或景区住宅，这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼凑在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权（高尔夫、登山、滑雪运动度假村等）；四是房地产大盘或者新城区项目，由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境，因此，就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或者自然借景的开发项目。 桂林目前出现的旅游房地产开发项目以第一、第二种形态为主，还处于旅游房地产开发的初级阶段。如利好时代、阳朔唐人街等项目，就是建立在狭义的旅游房地产概念基础上开发的产品。而像今年出现的“丽景·5号公馆”，则是将产权式酒店与别墅、住宅相结合，酒店可以为游客提供住宿，同时其设施也可以为项目内别墅和住宅的业主提供服务。再如正在开发的“财富名城”项目，是将休闲、观光、商业与住宅结合的产物。就目前桂林旅游房地产的现状而言，无论是开发商还是市场，都在呼唤更多的新的开发模式来丰富市场。 但由于无论是桂林，还是全国的开发商们，对于旅游房地产开发普遍缺乏成功的经验，缺少理论和实操上的指导，大部分的开发商都是单兵作战或者是摸着石头过河。其实这样分散的摸索往往成效不大，由于各个开发商之间的利益纷争，造成信息闭塞或是独占。而且单个开发商的开发实力毕竟有限，如果是开发前文所述的第四种旅游房地产模式的产品，往往感到吃力。此外大多数开发商涉猎旅游市场有限，对旅游市场变化的把握能力有限。所以在旅游房地产项目的开发过程中需要整合多方资源，集中各种有效的力量，为一个具体的项目保驾护航，才能使这个新兴的旅游房地产开发形式健康的发展下去。 正是为了解决这个问题，桂林市在相关政府领导的亲切关怀下，通过成立了“桂林市旅游房地产协会”这一形式，将有意向进入旅游房地产开发领域的开发商，旅游营运商等集中和整合，使信息充分共享，充分的调动了各个相关方面的积极力量。同时桂林市政府的宏观调控的高度也为旅游房地产开发指明了方向，桂