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第五章 房地产评估 房地产评估概述。 房地产价格及其影响因素。 房地产评估方法：收益法，市场法，成本法，假设开发法，基准地价修正法，路线价法。 在建工程评估。 第一节　房地产评估概述 一、土地的特性 ：自然特性；经济特性 土地的经济特性：　　（1）土地经济供给的稀缺性。　　　　（2）土地产权的可垄断性。　　　（3）土地效益的级差性。　　（4）土地利用的多方向性。 二、土地使用权 三、房地产的特性 房地产：土地房屋及其权属的总称。 1.位置固定性。 5.保值与增值性。 2.供求区域性。 6.投资风险性。 3.使用长期性。 7.难以变现性。 4.大量投资性。 8.政策限制性。 　　 四、房地产评估的原则 评估基本原则。 最有效使用原则：评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。 合法原则：合法产权，使用，处分。 五、房地产评估程序 (1)明确评估基本事项 (2)签订评估合同 (3)制定工作计划 (4)实地勘察与搜集资料 (5)测算待估资产评估价值 (6)综合分析确定评估结果 (7)撰写房地产评估报告 第二节　房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类 根据权益的不同：所有权价格、使用权价格、其他权利价格 价格形成方式：市场交易价格和评估价格 按房地产的实物形态：土地价格、建筑物价格和房地产价格 房地产价格表示单位 ：总价格、单位价格、楼面地价（单位建筑面积地价） 。 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率=建筑总面积/土地总面积 楼面地价=土地单价/容积率 其他价格类型：　　公告地价，是政府定期公布的土地价格。　　申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。 二、房地产价格的特征： 房地产价格是权益价格； 房地产价格与用途相关； 房地产价格具有个别性； 房地产价格具有可比性。 三、房地产价格的影响因素 一般因素：经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 区域因素:商服繁华因素，道路通达因素，交通便捷因素，城市设施状况因素，环境状况因素。 个别因素：土地，建筑物。 第三节　收益法的应用 房地产价值＝房地产净收益*（P/A，r，n） 或＝房地产净收益/ r 适用范围：有收益的房地产价值评估，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。 一、净收益 净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益 .（一般按年计） 实际净收益：可能有特殊，偶然因素的影响。 客观净收益：房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，考虑未来收益和风险。 客观净收益=客观总收益-客观总费用 客观总收益：被估房地产在一年内所得到的所有收益。该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。 客观总费用：为创造总收益所必须投入的正常支出，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等，不包括折旧费 。 二、资本化率 资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。 投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。 资本化率确定方法： 1.净收益与售价比率法 ：收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料，计算各个交易实例的净收益与售价比率法，视作资本化率。 要求：房地产市场发育充分，交易案例多。 2.安全利率加风险调整值法 　　资本化率=无风险利率+ 风险报酬率 该方法简便易行，对市场要求不高，但有一定主观性。 3.各种投资收益率排序插入法。 综合资本化率 例：某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为？ 解析：（L+B）×r= L×r1+B×r2所以：（600+1400）×8.5%= 600×r1+1400×10%，从而有r1=5% 三、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价值 房地产价值=房地产净收益/综合资本化率 房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金 （二）单独评估土地的价值 1.由土地收益评估土地价值（空地出租） 土地价值=土地净收益/土地资本化率　 土地净收益=土地总收益-土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金 2.由房地产收益评估土地价值 （1）方法一（建筑物价值扣除法） 土地价值=房地产价值