[经济学]《房地产市场营销》5房地产市场调研.pptVIP

如果三个销售人员的估计权数相同，则销售人员的平均销售预测值为： Q＝（5000＋4800＋6800）÷3＝5533套 注意，上表所列的概率是销售人员的主观概率，这表明销售人员本人对某一事件是否有利或不利的可能性的估计，反映了个人对未来事件的主观判断与信任程度。但是主观概率也必须符合概率论的基本原则，即每一事件的概率大于或等于零并小于等于1，各事件的概率之和等于1。 【例】居民家庭是否有购买住宅的意图分析 肯定 非常可能 很可能 可能 有些可能 不可能 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 你是否有意在六个月内购买一套住宅 消费者购买意图调查表 【例】某市为一中型城市，房屋消费处于稳定发展阶段，利用房价收入比模型对该城市的住宅房地产价格进行预测。 根据目前中国经济状况和居民消费水平，目前业界比较公认的房价收入比为5～6倍较为合适。（2005年数据为预测结果） 212693.8元 193358元 175780元 每套房价 保持不变 5.5 5.5 5.5 房价收入比 38671.6元 35156元 31960元 家庭年收入 保持不变 3.4 3.4 3.4 平均每户人数 预测增长10％ 11374元 10340元 9400元 人均年收入 备注 2005年预测 2004年 2003年 【例】洛阳市房地产市场供应量预测 洛阳市房地产产业发展相关指标如下表所示： 137.7 636.2 686.31 2003年 149.06 632.1 535.01 2002年 56.90 628.4 465.19 2001年 市场供应面积（万平米） 全市总人口（万人） GDP （亿元） 指标 * * 房地产市场调研 主要内容 （1）房地产市场调研的概念和作用； （2）房地产市场调研和预测的方法； （3）市场调研方案的设计； （4）房地产市场调查报告的要点。 一、房地产市场调研概述 1. 房地产市场调研的概念 （1）含义 运用科学方法和手段，有目的、有计划、全面系统地收集、整理和分析与企业市场营销相关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。 全面调研 重点调研 抽样调研 选择的调研对象 访问法 观察法 实验法 调研对象时所采用的具体方法 具体方法 分类角度 三、房地产市场调研的方法 1. 全面调研 即普查，是对调研对象总体所包含的全部单位进行调研。 特点：工作量大，花费高，耗时长，多在小范围内采用，或借用国家权威普查结果。 2. 重点调研 以有代表性的单位或消费者作为调研对象，进而推断出一般性结论。 特点：工作量较小，花费较少，耗时不长，但结果难免存在误差，尤其当外部环境不稳定时。 3. 抽样调研 从调查对象总体中选择若干有代表性的个体组成样本，进行调查并推断总体特征的方法。 关键在抽样技术，包括抽样单位、样本规模和抽样程序。 总体分组，随机抽取若干组普查 整群抽样 选择最易接触的成员来获取信息 随意抽样 非概率抽样 总体分组，在每组内随机抽样 分层随机抽样 主观选择可能提供准确信息的成员 估计抽样 先按若干标准确定每类规模，后按比例在每类中选择特定数量的成员调研 定额抽样 个体被抽中机会均等或已知 简单随机抽样 概率抽样 【例】消费者购买房屋的潜力调研 某公司需要调研消费者购买房屋的潜力，特别要了解中低收入阶层的购买欲望，以便把握机遇，做好投资准备。先根据收入与年龄将消费者分类。调研人数为300人，在对每个标准分配不同比例后，得出每个类别的样本数。见下表。 300 75 90 90 45 100% 合计 30 7 9 9 5 10% ＞10万 90 23 27 27 13 30% 5~10万 120 30 36 36 18 40% 1.4~5万 60 15 18 18 9 20% ＜1.4万 100% 25% 30% 30% 15% 合计 ＞55岁 36~55岁 27~35岁 ＜27岁 年龄 年收入 房地产调研分类样本数 4. 访问法 关键在设计调研表和个人访问技巧。 （1）调研表设计 明确需搜集的信息 将信息转变为问题 依据问题类型和难易安排次序 测试并完善 确定正式调研表 （2）访问法的形式 借助电话来了解消费者意见，方便、可以充分表达意见 电话调研 集中在规定时间独立填写答卷，可以充分表达意见 答卷法 面对面谈话，灵活、可以主动调整 谈话法 【例】深圳某项目市场调查方案 1. 对目标区域现有住户的调查 目的： （1）了解目标区域现有客户来源 （2）了解目标区域现有居民对现在的居住片区的满意程度，有何问题 方法：访谈和问卷调查相结合 需要的配合：发展商和物业管理公司的配合 时间：现场调查期间 2