[经济学]第二章 资产评估的基本方法.ppt

第二章 资产评估的基本方法 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择 本章重点或难点 市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等 收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式 成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理 资产评估方法的选择 第一节　市场法 一、市场法含义 1.定义： 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。 二、市场法的基本前提 应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。 1.要有一个活跃的公开市场。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面： ⑴参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同 ⑵参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等 ⑶参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的 三、市场法的基本程序及有关指标 ㈠通过市场法进行评估大体要经历以下程序 1.选择参照物 关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）。 同时注意：参照物应该选择3个以上。 2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 选择对资产价值形成影响较大因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。 ㈠通过市场法进行评估大体要经历以下程序 3.指标对比、量化差异。 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。 5.综合分析确定评估结果。 ㈡运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： 1.资产的功能。 2.资产的实体特征和质量 实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号 质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。 3.市场条件：供求关系 4.交易条件：交易批量、交易动机、交易时间 四、市场法中的具体评估方法 市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法 ㈠直接比较法 1.基本原理 2.优点及适用条件 3.基本计算公式 4.直接比较法的基本方法 5.直接比较法使用频率高的方法 1.基本原理 利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。 2.优点及适用条件 优点：该方法直观简洁，便于操作。 适用条件： 对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。 3.基本计算公式 ⑴如果参照物与被评估对象可比因素完全一致 评估对象价值＝参照物合理成交价格 ⑶参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 4.直接比较法的基本方法－－仅仅一个可比因素不一致或者完全一致 直接比较法主要包括但不限于以下评估方法： ⑴现行市价法 ⑵市价折扣法 ⑶功能价值类比法 ⑷价格指数法（物价指数法） ⑸成新率价格调整法。 ⑴现行市价法 【参照物与评估对象完全一致】 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 ⑵市价折扣法 ①原理 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 ②数学式表达 资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率） [例2－1] 评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 ⑶功能价值类比法 ①定义： 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大 ⑶功能价值类比法 ②分类 根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况： Ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法 数学表达式一般表述为： Ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法 数学表达式一般表述为： 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）x [例2－2] 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 资产评估价值＝10×90÷120＝7