20091210_太仓永久商业广场价格及去化速度分析.docVIP

太仓“永久商业广场”商铺销售价格及去化分析 上海上实置业投资咨询有限公司 2009年12月10日 前 言 为了确定项目合理的销售价格以及对于项目未来去化速度及资金回笼的预估，我们对于太仓沙溪镇现有在售及待售商业项目作了较为充分的市场调研，并且对于沙溪镇主要商业街在营业商户、招租中业主进行深度访谈，以期能借此规避价格过高导致现有客户的流失或者价格制定过低致使不能实现利润最大化的风险。 报告第一部分着重分析本项目价格参考的依据，分别从市场比较法及租金反推法推导本案合理销售均价。在市场分析法中，我们择取了沙溪镇现有可售商业作为参考样本，参照商铺区位及产品KPI与本案比较打分，得出合理的价格系数，以制定项目合理的销售均价。在租金反推法中，我们通过对于沙溪镇主要商业街租金进行调研，通过符合当地市场的合理回报率反推售价，以推导出本案的参考销售价格。 报告第二部分则参考太仓沙溪镇商业总体去化情况，以期预估本案未来的去化速度。 目 录 第一部分 价格分析 一.市场比较法…………………………………………………………………………………… 04 1．样本选取……………………………………………………………………………………… 04 2．样本分析……………………………………………………………………………………… 06 3．样本区位打分 ……………………………………………………………………………… 12 4．样本产品打分 ……………………………………………………………………………… 13 5．市场比较法价格建议……………………………………………………………………… 14 二.租金反推法…………………………………………………………………………………… 15 1．案例1——白云路名品专卖店 ………………………………………………………… 16 2．案例2——白云路文具书店 …………………………………………………………… 17 3．租金反推法价格建议……………………………………………………………………… 17 第二部分 去化分析 一.沙溪镇商业去化分析……………………………………………………………………… 18 二.去化速度预估 ……………………………………………………………………………… 19 第三部分 报告结论 ……………………………………………………………………… 20 第一部分 价格分析 一．市场比较法 1.样本选取 太仓市沙溪镇板块房地产项目纵览： 1 . 太仓永久商业广场（商业）2 . 金泰花苑（住宅）3 . 温莎花园（住宅）4 . 盛世华庭（住宅）5 . 北苑新村（住宅，商业）6 . 星泰花苑（住宅，商业）7 . 荆溪苑（住宅，）8 . 中鑫花园 （住宅，商业）9 . 溪景湾（住宅，商业） 1 . 盛洋城市花园（住宅，商业） 从整体市场看：沙溪镇当前房地产项目主要分布于沙南路沿线（荆溪苑、溪景湾）、新北路沿线（星泰花苑、中鑫花园）、白云路沿线（太仓永久商业广场、盛洋城市花园、北苑新村）及沙溪镇主城区外板块（金泰花苑、温莎花园、盛世华庭），共个项目； 从区域分布看：沙溪镇主城区当前房地产项目主要包括沙南路沿线（荆溪苑、溪景湾）、新北路沿线（星泰花苑、中鑫花园）、白云路沿线（太仓永久商业广场、盛洋城市花园、北苑新村）个项目； 从物业形态看：鉴于本案作为纯商业项目，沙溪镇除本案外当前含商业物业类型项目包括荆溪苑、溪景湾、星泰花苑、中鑫花园、盛洋城市花园、北苑新村个项目； 择取价格可比项目：沙南路沿线——荆溪苑、溪景湾；新北路沿线——星泰花苑、中鑫花园；白云路沿线——盛洋城市花园、北苑新村个项目的商铺物业 2.样本分析 荆溪苑 项目位置：沙溪镇沙南路南侧姚泾路东侧 商铺推盘时间：07年底 面积分割：90-117㎡（一、二两层） 商铺形态：一、二两层，标准层高 当前均价报价：6600元/㎡ 类型 上市 已售 可售 本月成交均价 商铺 59套 32套 24套 6200?元/㎡ 租金：Case1，117㎡（一、二两层），年租金2万，合同一年一签，租金随市场递增。 当前租金水平：约0.5元/㎡/天 当前实际销售均价：约6400元/㎡/天 当前投资回报率：约3% 择取6400元/㎡计算 溪景湾 项目位置：沙溪镇沙南路 商铺推盘时间：07年 面积分割：124-168㎡（一、二两层） 商铺形态：一、二两层，标准层高 当前均价：5200（吉祥路）-6900（沙南路）元/㎡ 择取6600元/㎡计算 上市 已售 可售 本月成交均价 商铺 29套 24套 3套 本月无成交  星泰花苑 项目位置：沙溪镇沙鹿路北、镇东路东侧 商铺推盘时间：07年底 面积分割：115-230㎡（一、二两层） 商铺形态：1-3