03房地产开发用地与房屋拆迁40.PPT

主 编：吕 颖 付英涛 主 审：姚增途 乔伯年 目 录 单元10 房地产法规 房地产是指房产和地产的总称。 房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。 地产是指作为土地所有权或土地使用权的具有一定经济意义的土地及其附属物。 房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。 具体而言，房地产法是调整人们在房地产权属、开发、经营、交易、金融及涉外房地产等方面发生的权利与义务关系的法律规范的总称。 房地产法有广义和狭义之分。 广义的房地产法，包括了对房地产经济关系进行调整的所有法律规范，还包括国务院以及中央各部委所颁发的法规、规章等。狭义的房地产法仅指1994年7月5日在全国人大8届8次会议通过，1995年1月1日起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）。 房地产法的调整对象是房地产经济关系，即国家、集体、公民个人及法人、其他经济组织在围绕房地产的各项活动过程中所形成的房地产关系。（1）土地利用管理关系 这主要是指用于房地产开发的城市土地利用的管理关系。哪些城市土地可以用于房地产开发；土地使用者通过何种方式取得土地的使用权；土地的价格、用途和使用期限；土地的征用和旧城改造等都要接受政府的管理、审查和批准。 （2）土地利用规划和房屋建设规划关系 任何单位和个人在城市开发房地产，都必须接受政府的土地规划管理和房屋建设规划管理；未领取规划许可证，擅自违法建筑，都必将受到法律的严厉制裁。 （3）土地财产关系 国家为了实现土地的有偿使用，增加财政收入，必须考虑土地的价值，因此就发生了土地的财产关系。 这类财产关系主要包括两类关系： 一是土地所有关系，指国家所有权与集体所有权在经济利益上的要求； 二是土地使用关系，指土地使用者向土地所有权人或原土地使用人所必须支付的对价。 （4）房屋财产关系 这里主要指横向的、平等主体之间的经济利益关系。 这类经济利益关系包括房屋买卖关系、转让关系、交换关系、租赁关系、继承关系、抵押关系等。调整这种关系适用民法上的“平等互利、协商一致、等价有偿”原则。 （5）城市房屋管理关系 此种关系是指国家有关机关与产权人或使用人之间的管理与被管理关系。这类关系包括房地产权属确认、登记关系，房屋拆迁管理关系，房地产交易管理关系，房屋维修管理关系等。 （6）涉外房地产关系和协作关系 它主要包括外商在中国开发房地产的经济关系和外国人在中国拥有房地产的管理关系或财产关系。 房地产法基本原则，是指在贯彻实施房地产法时应遵循的普遍准则,是房地产关系的本质与内容在法律上的具体表现，是充分发挥房地产法整体调节作用的保障。 （1）土地公有制原则 中国现阶段的土地制度是以社会主义公有制为基础和核心的公有制度。土地公有将土地看做一种基本的生产资料，其所有权归属国家或者集体，只赋予个人土地使用权。 （2）国有土地有偿有期限使用原则 国有土地，除军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地和安居工程、经济适用住房等普通住宅建设用地以及法律、法规规定可以批准划拨使用的以外，无论是新增建设用地，还是原有划拨土地，一律实行有偿有期限使用。 （3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 我国人口众多、资源相对不足，必须坚持科学的发展观，实行严格的土地管理制度，保护和利用好每一寸土地，控制建设用地总量，提高国土资源对经济社会可持续发展的保障能力。严格土地管理，直接关系到国家粮食安全，关系到经济社会可持续发展，关系到社会稳定。 （4）房地产综合开发原则 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益“三位一体”互相促进的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 （5）国家扶持发展居民住宅建设原则 1997年党的“十五大”报告在谈到经济体制改革和经济发展战略时，提出建立城镇住房公积金，加快住房制度改革。 根据社会经济发展水平加快住房建设，改善城镇居民居住条件，大力推行经济适用房、微利房的建设，满足城镇居民不断增长的住房需求。此后逐步终止福利分房制度，而实行住房商品化，发展房地产业。 （6）保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法原则 这是维护房地产市场秩序，建立和培育、完善房地产市场体系的一个重要条件。 在房地产市场中，房地产权利人的合法权益能否得到保护，直接影响到房地产开发、交易活动能否正常、有序、健康地进行；同样，房地产权利人能否遵守法律法规，不但关系到国家对房地产的管理，还关系到能否建立规范的房地产市场。 房地产开发企业的概念 房地产开发企业是指按照《城市房地产管理法》的规定依法设立，具有企业法人资格的经济实体，它以营利为目的，从事房地产开发和经营。 房地产开发企业依据经营范围和业务的不同，分为房地产开发专营