2015年扬州邗建津园别墅项目营销提报升化版.ppt

扬州别墅项目较多，不完全统计存量近100万方 扬州别墅分布格局 和昌·森林湖——2014年度扬州别墅销售冠军，全年销售70套，去化12939.97㎡ 美锦云天——扬州最大规模纯别墅社区，2014年销售49套，去化11068.2㎡ 塞纳春天——一期基本售罄，二期目前由于户型等方面原因存在较大销售阻力 蜀冈玫瑰园—依托于蜀冈生态区的法式别墅区；户型面积过大，套总价基本在800万以上 银墅湾——主城区纯墅社区，现代中式建筑风格 郊区板块别墅供应量较大，市区高端别墅存量较少；而中高端项目销售压力较大 独栋、联排及叠加并无明显分级，扎堆在220-300㎡之间，200㎡左右的别墅相对空缺 目前别墅产品越来越注重对附加功能的打造，强调景观资源最大化占有，但仍有许多方面的欠缺，类似下沉式花园、阳台挑高等的设计依旧得到极少的关注 目前低密度产品呈现高端配套化趋势，相对重视体现群体“专属感”的会所和一般生活功能，但对住区生活辅助功能设施的引入较少，为客户提供的生活品质停留在较为空洞的层面 售速分析：森林湖叠加售价低、销售速度快；西郊花园推出联排且降价，月均3-4套；其他郊区别墅销售速度较慢 总价分析：在售别墅项目总价集中在200-400万，而150万左右的别墅项目供应较少 郊区别墅处于竞争的红海，整体别墅市场去化速度较慢，且户型存在较大同质化 项目产品由独联体别墅及平层大宅构成，定位为可以世代同堂的传世佳宅 津园开发核心价值体系：温泉、匠心制作、宜居家园等，旨在打造21世纪新中式的养老居住社区 从别墅性质来看，本案属于别墅式住宅/郊区别墅 顶级豪宅标准我们是否符合？ 问题提出与解决路径 邗建高端市场产品破局：为扬州豪宅营造一场前所未有的居住体验 功能化价值优化：关键体现家庭服务成员核心空间品质提升 功能化价值优化：关键体现家庭居住成员核心活动空间品质提升 高端物业服务模式：从保安到社区管家 安防系统：智能系统+体制保障 私人酒店：共享会所资源，引入品牌酒店管理公司，同时兼管社区别墅服务 市场楼盘的核心卖点集中在“环境+产品”的核心诉求，本项目将打造全面领先的价值体系，确立高端属性 项目整体客群 客户锁定：核心客户——远见卓识型；主要客户——本地新准贵族；边缘客户——本地苦尽甘来型 客户形象代言：大都市生活、国际标准 别墅整体营销策略 ACTION1：几句话+一本书+一部片，树立项目高度 ACTION2：政府+区域资源利用，事件营销 ACTION3：项目地标感打造 ACTION3：项目地标感打造 ACTION1：精展示 ACTION1：精展示 ACTION1：精展示 ACTION2：高门槛 预约机制 原则： 1、样板房开放后设置参观门槛，增强体验的尊贵感及身份感； 2、客户需递交参观申请表，经发展商审核通过后，再合理安排参观时间段进行参观体验。 预约申请表主要内容：客户的身份、职业、资产、持有物业、随行参观人数、意向单位及参观时间等，是否携带小孩等。 参观人数要求：每批要求3人以上，6人以内； 每天参观批数：最多8批。 ACTION3：强洗脑 ACTION3：强洗脑 ACTION4：重圈层 户外大牌、报纸、网络是扬州房地产项目主要的推广渠道，扬子晚报等传播最广，新浪乐居、搜房等网络媒体群强；线上线下并举 以“大事件”穿插“小活动”的形式举行持续的、频密的的营销活动 拓客工作执行团队 项目分阶段营销执行思路 第一阶段：营销强力起势（3月——6月） 第一阶段重点工作 ACTION1:项目形象出街 ACTION1:项目形象出街 ACTION2:媒体炒作 起势期媒体推广配合 销售团队组建：建议过年前就开始筹备，进行标准培训 宣传物料筹备：围绕品质、价值体系构建 第二阶段：项目地位确立（7月-9月） 第二阶段工作重点 ACTION1：售楼部开放暨银行VIP专场品鉴会 ACTION2：产品说明会，项目及产品细节解读 ACTION3：邗建品牌馆开放 ACTION4:圈层营销；源点客户推广方式——私家盛宴 创新渠道：全员动员，全渠道营销 立势期媒体推广配合 第三阶段：开盘强销期（10月-12月） 第三阶段工作重点 样板房及展示区全面开放，全方位预约接待体验流程启动 进社区：冲刺拓客，看楼车截留客户 客户维系： “客户答谢宴”暨产品加推活动，持续老带新 周周旺场活动： 保持现场人气和销售量 定势期媒体推广配合 活动：售楼部开放暨银行VIP专场品鉴会 邀请客户：各大银行资产500万以上VIP客户 物料：各模型、楼书、生活手册、影视片等到位 销售准备：售楼部体验接待流程 活动目的 传递项目及产品价值，释放产品细节价值，使扬州市场全面了解产品的品质细节，信息释放到位，通过细节打动扬州全城客户。 活动方式 讲座嘉宾为规划、建筑、景观等相关合作单位