7pa[建筑]房地产研展类基础知识.ppt

研展工作报告 （四）消费市场调查 城市人口数量 人口结构与购买力 常住人口的收入状况分析 城市常住人口可支配消费及住房消费支出比例 流动人口的数量与消费支出 项目周边人口的文化层次、消费习惯 项目周边人口居住氛围与居住习惯 目标客户消费目的：A、解决基本居住需求（一次置业）B、改善居住环境（二次置业）C、投资出租 目标客户对住宅消费的选择因素排序：A、价格B、位置C、交通D、环境E、产品质量F、户型G、社区配套H、产品附加值I、 开发商实力、品牌、服务J、其它 目标客户付款方式：A、一次性付款百分比B、分期付款百分比C、银行按揭百分比 目标客户对项目认知的接受方式：A、报纸杂志B、路牌、彩旗C、口碑传播D、人员直销 小结点评 研展工作报告 （五）本项目现状分析 项目概况 开发商对本项目的看法及要达到的要求 项目现状分析 项目优势排序分析（对比法）A、政府支持优势B、地段优势C、规模优势D、交通优势E、价格优势F、户型优势G、社区配套优势H、景观优势I、装修优势J、服务优势K、品牌优势L、营销策略优势M、物业管理优势 项目劣势排序分析（同上） 项目SWOT提纯分析 项目核心竞争力分析 项目可变因素分析 项目发展趋势前景预测 小结点评 研展工作报告 （六）调查结论及建议 1、结论 A、从总体经济增长对本项目的影响分析 B、从房地产发展趋势对本项目的影响分析 C、从人们生活、消费观念的改变对本项目的影响分析 D、从政府规划对本项目的影响分析 E、从区域市场现状及趋势对本项目的影响分析 F、从竞争对手的现状及趋势对本项目的影响分析 2、建议 从整体规划及概念设置的建议 结语 总体而言，研展工作不仅仅只是单一从事市场分析报告的撰写，“数据+结论”并不是研展报告的终极报告。 可以说，研展工作包罗万象，经济学、市场学、广告学、心理学等都要有所了解，因此，要真正做好研展工作，则需要持久和不断的学习、积累。 研展类基础知识 2010 年9月 何为房地产研展？ 研展工作定义： 研展部设置的目的：研究性、决策性、指导性、开拓性 首先，房地产项目由于土地资源的有限性、开发周期较长而滞后于市场需求的变化，其成功的前提是开发前期未雨绸缪，清晰把握市场供求关系变化的规律，而这种寻找市场供求关系变化的过程就是市场研究的过程，也是研展部工作的要点。因此研展侧重点是市场研究和产品的定位，归纳为五个方面：调查、整理、分析、拓展、研究，五方面环环相扣、缺一不可。 何为房地产研展？ 其次，作为一个专业的研展工作人员，应具备一定的经济、政治、人文、建筑、生态学等修养，而且要对房地产市场有敏锐的洞察力、全面的产品分析经验及定位能力、客户洞察及分析能力、项目营销策划能力以及项目开发拓展能力。 研展名词 市场调研： 以房地产为特定的商品对象，就其产品和服务或营销过程运用科学的理论和现代化的调查方法、客观的态度，有目的、有计划、系统的通过各种途径收集相关信息和资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响因素的分析研究，为房地产经营者正确判断和把握市场现状及其发展趋势，制定正确决策提供依据的信息收集、整理、分析过程。 市场调查的重要性 ① 提供高层管理者作决策的客观依据 ② 有助于了解其它竞案，促进自身管理与销售 ③ 增强企业的竞争应变能力 ④ 增强产品的销售能力 研展名词 市调看什么？ 一看：区域定位风貌印象区域人群 二看：资源条件商业配套消费人群 三看：楼盘档次产品定位产品价值 四看：楼盘定位内外形象导示昭示 五看：卖场氛围样板展示营销道具 六看：规划布局开发节奏产品亮点 七看：客户构成客户关注客户变化 八看：楼盘的业主论坛（搜房网） 研展名词 完整的市调工作流程 ① 确认问题与目标 ② 拟定调查计划 ③ 搜集项目及市场资料 ④ 整理分析资料 ⑤ 提出调查报告 研展名词 市调具体工作内容 1 个案的基本资料（建筑风格、立面材质、产品线构成等） 2 房型面积、产品特点 3 单价、总价、均价 4 订价及差价 5 有利的卖点及其抗性 6 销售状况 7 客源的状况 8 媒体投放分析 9 价格涨幅分析 10去化顺序分析 研展名词 市调具体工作内容 11 客源客层分析 12 基地基本资料（面积、形状、权属、地价） 13 土地使用分区 14 基地使用强度 15 基地邻近交通状况 16 基地邻近公共设施状况（学校、医院） 17 土地使用现况等 研展名词 研展名词 竞品项目： 处于同一区域的楼盘或不同区域定位相似的形成竞争关系的项目。 板块： 为了便于房地产市场项目信息整