【商业地产-DOC】杭州滨江区项目实地考察报告-48页.doc

杭州滨江区项目实地考察报告 （10. 9. 2007） 总结： 按实地考察，虽然滨江区的住宅入住率都不算太高，但经实地楼盘调查销售速度基本上在一年都可以卖完，销售均价在8000元—10,000元/平方米左右，剩下未售出的户型面积较大，总价较高，但是由于我们设计上的限制，户型上的变化不可以太大。服务式公寓跟普通住宅无太大区别，销售情况很好，在短期内大部分售完销售价格在8000元—10000元/平方米。 滨江区内商铺销售价格在12,000元—20,000元/平方米之间，虽然大部分商铺也能售出，但空置率很高，大部分楼盘底商空置等待出租，现在经营商铺的以小超市、银行、洗衣店、烟酒店、美容美发为主，现区内无大商场，只有一个中低档的超市。 写字楼销售价格由一年前的7,800元/平方米，到现在的9,800元/平方米，写字楼销售情况不错，大部分都已售完，价格涨幅不大，租赁价格在1.50元—1,70元/天/平方米，租赁情况很好，都已出租，空置很少，现在新建写字楼都只租不售。 滨江区内现在已经营的四星级和准四星级酒店有三个，入住率都保持在70%—80%左右，现在正在建设一个五星级酒店和一个四星级酒店，年低就可以开业经营，还有规划的二个五星级酒店，但还未开工建设，几年后滨江区会有三个五星级酒店和四个四星级酒店相继投入使用。 现滨江区交通出行主要靠私家车，地铁五号线要到2010年才能通车交付使用，地块具市内中心地区车程在10分钟左右，大约10公里。 地块楼面地价低，滨江区这几年的发展速度很快，虽然现在生活配套设施较差，但在未来几年内会有很大的发展。 滨江区的住宅虽然大部分售完，但晚上入住率不高，大部分住宅里面黑灯，现住宅有炒作行为。 酒店式公寓的价格和普通住宅无太大区别，凭我公司设计和楼盘的品质公寓部分一定可以买到10,000元/平方米以上， 按现在2,600元的楼面地价收购恒兴 可按照项目的进度付款，考虑不用一次性付清，按以后销售情况分段给付恒兴置业。 展览业市场：出让方和政府无明确的支持方案，经营存在这比较大风险， 项目背景 项目概况： 1、初步经济技术指标：（由杭州恒兴置业有限公司提供） 项目位置： 土地总占地面积：20,138平方米 容积率：10.6 总建筑面积约：208,237平方米 其中地上为：166,321平方米 住宅：62,200平方米 服务式公寓不少于：30,000平方米 酒店、裙房：7,4121平方米 地下为：41,916平方米 地块功能定位：五星级酒店、写字楼、商业、公寓 建筑密度：35% 建筑高度：不低于200米 土地使用年限：商业40年 写字楼50年 住宅70年 2、操作模式： 以2600元的楼面地价（共4.32亿元人民币）收购恒兴置业有限公司的55%股权总价为2.37亿元人民币，全部资金由俊和融资及投入，其他股东的建设资金由俊和以贷款形式，在日后分红前按协商的条件扣除，在按比例分红。 成交操作基于住宅部分不少与62,200平方米，服务式公寓不少与30,000平方米,另外以3,000元/平方米楼面价能成功拿到在滨江区省政府预留地内的住宅地块及以3,000元/平方米楼面价拿到项目北侧38亩的商用及办公地块，其中地块能享受做为建设商业的7,000万元的政府补贴 3、地块现状及周边情况： 地块现状 地块南侧小区 地块北侧村庄 地块东侧高架桥匝道出口道路 地块西侧学校 地块前高架桥 地块南侧道路 博文学校西侧企业 博文学校西侧企业 地块南侧的安置小区 水产品批发市场 阿里巴巴规划用地 网易规划用地 滨江区内大学城 滨江高新产业公司 滨江诺基亚研发中心 滨江商业 复兴大桥（四桥） 4、项目位置图： 项目整体区域图： 项目地形位置图： 图中黄色线条范围内是滨江区 红色线内是滨江正在开发区域 5、 滨江区土地成交情况： 编号 规划用途 成交时间 地块位置 地块面积 建筑面积 容积率 成交总额 万元 成交价格 万/亩 楼面地价 元/ m2 开发商 m2 亩 m2 1 居住 2007.7.25 东至浦