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花园洋房深度研究报告 什么是花园洋房：现代版的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑， 以四层为住。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西 混合式为主，强调景观，园林规划较好，绿化率比较高，普遍在远郊一 带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台， 中间层层退台，大露台。它具有部分别墅（独栋和联排）的景观优点， 又不完全脱离城市的繁华和便利，深圳发展“造城运动”，自成体系。 市场趋势：花园洋房将取代TOWNHOUSE成为低密度产品市场的主流。 花园洋房总体评述：低总价、高舒适度。 花园洋房的主力客户群描述： 经济层面：收益稳定，开始过上小康生活的白领、律师、医生、教师、文艺届、IT届等个 行业成功人士，但财富积累并不算丰厚，收入来源以工资为主。 精神层面：崇尚自由、写意与品位。住宅消费已从满足基本需要的初级阶段，提升至追求舒 适和奢侈消费的更高层面。 花园洋房与多层的价格关系： 以下为上海目前两个同时拥有花园洋房及多层公寓项目的售价情况： 根据对以上数据分析得出： ※花园洋房单价较多层公寓高12%-17%。 叫板 TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE ： 项目万科-朗润园顺驰-美兰湖 多层公寓11000-12000（元/平米）5800（元/平米） 花园洋房13000-14000（元/平米）6500（元/平米） 比较类型 TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE 花园洋房 居住感受 独门独户、私家车位、专属花园、 功能细分 私家车位，独立入户，一层 带花园，顶层送阁楼，家家 有露台，生活空间有天有地。 空间利用 200、300平米的面积被分成多个 层面，上下楼交通面积成本高， 居住不方便 大平层，室内空间面积，在 尺度上满足一个舒适的度 量，又不浪费空间，功能细 分得每一部分空间接近合 理。 空间感受面宽有局限，庭院相对狭窄大面宽，大露台 人文感受过于冷清、邻里不沟通 情景交融，邻里沟通，使居 住者最大限度地保持与周边 自然环境、人文环境的亲密 接触，构建一个充满亲情、 爱情、友情的和谐家园。 价格比较总价高，普通百姓难以承受总价低，适宜中高收入人群 总结评述几乎融合了HOUSE类产品的全部优势，且性价比优势强。 注：客户对“花园洋房”有联想，因它原来代表的是上海的富贵名家的生活。在成都，此类 物业客户群为“知富”人士，即近十年来，收益稳定、生活富庶的中产阶层，此类人群在今 后将发展成为中国的“大众” 花园洋房的弱势： 毕竟不是独门独户，客户对现代花园洋房了解后往往会对其一层一户所带来的上下邻里 的感觉有抗性，如果可能，宁愿选择更高价的联排。 附：全国花园洋房软文 花园洋房 2005200520052005 供应紧俏 到今年下半年，市场上出现的“花园洋房”项目有十数个之多，其供应有以下几个特点： 从位置上看，遍布东南西北，集中在五环至六环之间 作为低密度楼盘的一个分类，花园洋房在２００４年后很难进入五环内的市区，仅 在南四环周边有零星供应。 京城东部，被老牌花园洋房项目万科青青带热的京沈路窦各庄段，除去青青、京城 雅居仍有供应外，今年下半年面世的中海安德鲁斯庄园将成为新秀，在另一热点区域定 福庄，天鸿集团开发的万象新天，因为成熟的周边环境也将持续热销；顺义空港城，也 有全新洋房项目香花畦面世； 在京西，浙江绿城集团在良乡推出的绿城百合，随着入住的实现有望带热整个西南 板块，西北百望山周边除万科西山庭院依然“囤积居奇”之外，山后的百望茉莉园以整 个百望新城的巨大体量及完善配套，成为西北花园洋房的新热； 北部地区，以专注于产品著称的泰跃公司，在圆明园东门对面推出新项目褐石，绝 版的位置使此项目成为关注焦点； 南城低密度大本营亦庄，今年基本已无土地空间，其周边如马驹桥一带，打出“亦 庄新生活区”概念，聚集了“样本”等一批洋房项目，而另一低密度住宅区大兴黄村， 今年的热点楼盘当属翡翠城五期福提岛，除ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ之外华润在这个社区推 出一半的花园洋房形式，据称是为“试水”，土地成本的上扬已令开发商尝试将“花园 洋房”作为ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的替代品。 从价位上看，高低落差大 与ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、别墅等低密度楼盘相比，花园洋房的价格往往更为宜人， 加上地处五环外的近郊，总价一般低于市区住宅。低总价、高舒适度，是不少家庭甘愿 为此舍弃城市、付出距离代价的关键因素。今年市场上的花园洋房项目，遵循地段决定 论，价格多在４０００～６０００之间，而一些稍冷僻新区中的项目，价格控制在了３ ０００元左右，如西南良乡板块的绿城百合，作为绿城集团在京的首个项目，更以２８ ００元的低价开盘。 但今年的花园洋房，也绝非只是小资人群在近郊的