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房产新政下地产公司纳税筹划之 营业税新政策解读及土地增值税清算 第一部分第一节、税收筹划 一、避税的四种境界 1、乱帐 2、钻空子 比如买个古董提折旧，电影买真道具及下岗工人比例免税 3、形式重于实质 招待费开会务费，找票报销避个税，境外设计费（最常见的就是税负转嫁条款） ，最近的限售股变流通股避个税案，股票抵押炒股，理财损失，信托 稽查：法律事实优先于经济事实， 形式重于实质避税 本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易等方式改变业务 境外设计费，绿化，艺术品、地下基础及桩基 4、博弈文件 二、税法的漏洞与硬伤—缺少核心概念和逻辑性不严密是税收筹划的一个利器 三、筹划的基本程序 1、征税对象 什么叫房产 国有土地使用权才征土地增值税 印花税中委代合同不征 2、义务人 免租期 3、时点 合同没有时点呢？ 4、滥用优惠 比如，制造业投资退税十年不交税、下岗工人比例 滥用个税的最优惠政策、出差补贴，福利补贴 个税代理手续费 四、创新性筹划 1、非常规业务 资产包、吸收合并、减资，金融衍生品、合作建房 BT （新业务让税务机关无法认定） 2、违约金，法院文书，失火 （避开以票管税） 司法证据体现了民事诉讼与税法规定的冲突 五、七种武器、 六、（避）节税手法归类 1、高风险手法：买票、不入帐、挂往来款 2、用足政策：钻空子，谈返还、避税地，关联方转移定价，从产业链的角度转移利润 3、筹划 流程筹划（代建） 帐面筹划（甲供甲安写明，捆绑销售代替赠送，形式重于实质） 第二节 特别税收问题探讨 一、房产税的疑难问题 1、免租期如何交房产税 2、未入帐的房产如何交房产税 3、地下建筑物如何交房产税 4、房产原值是否包括土地 5、转租行为是否交税? 6、 房产税的分劈? 第二节 特别税收问题探讨 二、个人所得税 1、史上最强个税优惠文件介绍 2、外个税 3、大企业的便函 4、取消13薪 5、保险及信托 金融工具避税 6、青岛避税案 第三节 新政策解读 1、纳税主体的变化 单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； 适用主体由“单位”扩大到单位或者个人“ 个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：　　（一）离婚财产分割；　　（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；　　（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；　　（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。财税〔2009〕111号 外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；条例 细则：第十八条 条例第五条第(四)项所称外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，是指纳税人从事的外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务。 适用主体由金融机构扩大到所有单位或者个人 金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权的行为。 国税发[1993]149号 其他金融业务，是指上列业务以外的各项金融业务，如银行结算、票据贴现等。存款或购入金融商品行为，不征收营业税。 国税发[1993]149号 对个人（包括个体工商户及其他个人，下同）从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。财税〔2009〕111号 2、境内提供应税行为的明确 第四条 条例第一条所称在中华人民共和国境内(以下简称境内) 提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：(一)提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； 这里强调的是劳务提供方为境内的单位或者个人的(国籍或注册地了？)，其提供的劳务无论是否发生在境内都属于境内提供劳务。 接受本条例规定劳务的单位或者个人在境内，属于境内提供劳务。这里强调的是劳务接受方在境内，无论其是否属于境内单位或者个人，只要其在境内接受劳务的;无论劳务提供方是否在境内提供劳务，只要接受劳务方在境内，都视为境内劳务。 三、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。　　四、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称条例）规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。　　根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储