崇文创意产业总部大楼经营方案书(旧版).doc.doc

崇文创意产业总部大楼 经营方案书 ----建设国家级文化创意产业专业孵化器 北京瀚海智业投资管理2009年月日 第一部分 综合说明 3 第二部分 管理方案 4 2.1 楼体现状 4 2.2本楼经营定位 4 2.3区域市场分析 5 2.4 元隆大厦SWOT分析 6 2.5 元隆大厦经营关键因素及经营基本设想 7 2.6孵化器建设方案 8 第三部分 经营收益预测 9 3.1 价格及出租率预测 9 3.2 年经营总收入预测 10 3.3 年运营成本预测 10 3.4年经营收益预测 11 3.5社会效益预测 11 第四部分：瀚海智业主要经营优势 12 第五部分：瀚海智业管理团队介绍 16 附件一：关于科技孵化器的介绍 18 第一部分 综合说明得知贵单位欲将位于崇文区天坛路５５号，经考察大楼现场，认真研究大所在区域物业租赁市场，我公司愿以方式承租该大楼，用于写字楼经营考虑到方的前期装修及招压力，产权方应给予个月免租期。 受累于全球金融危机和大量新增供应，北京市写字楼租赁市场形势异常严峻。总的来说，目前的写字楼市场表现出以下几个特征： 一、甲级写字楼降价成风，市场租金水平大幅下降二、?空置率逼近五年内历史最高位三、客户停止扩租计划四、城郊化发展趋势日益明显，客户在更加广泛的范围内择选办公场地??? 2.3.2区域市场分析 崇文区是首都北京的四个中心城区之一,辖区面积 16.4平方公里,下辖7个街道办事处,常住人口31.1万人。崇文区的西北角紧靠天安门广场,北侧紧邻北京火车站，作为京沪高速铁路和京津城铁始发站的北京南站位于辖区的西南角,地铁二号线、五号线、二环路、两广路和南中轴路构成了崇文区四通八达的立体交通体系。 市场服务平台：建立出版印刷采购销售中心，为企业提供采购和市场销售服务，降低企业成本，提升市场竞争力。 五、创业投资 孵化器将拿出500万孵化基金作为园区内创业企业的天使基金，用自有资金启动银行资金、风险投资等各类资金渠道。通过直接投资、股权投资、借款、担保等多种方式为入园企业提供资金支持。 六、合作平台 与紧密联系各政府相关主管部门、科研院所、行业组织，为文化创意产业基地及园区建设提供政策、咨询、服务等全方位支持。与北京印刷学院建立战略合作关系，把印刷学院产学研产业链连接进入孵化器，为科研院所提供科研成果转化和学生实践的基地，同时为孵化器提供源源不断的新技术、新成果来源。 第三部分 经营收益预测 3.1 价格及出租率预测 区域写字楼市场调查 表2：周边现有出租写字楼项目调查表 序号 项目名称 地址 规模(m2) 报价(元/ m2/天) 成交价(元/ m2/天) 出租率 1 新城文化大厦 崇外大街11号46815 4 3．3 80% 2 正仁大厦 北京市崇文区崇文门外大街9号56817 4．2 3．9 90% 3 通正国际大厦 北京市崇文区广渠门内大街80号54000 4．5 4 75% 4 新阳商务楼 北京市崇外大街5号14000 3．5 3 75% 5 京文大厦 崇文门外大街114号 6 新世界写字楼 北京市崇外大街号 7 翔龙大厦 龙潭路甲3号 9000 3．8 3．5 85% 8 亿兴大厦 9 北玻大厦 崇文区天坛东路74号 10 红桥写字楼 红桥市场北150米路东 5000 2．4 2．2 75% 11 新裕商务大厦 崇外大街磁器口路口向东300米路南 12 住总天华大厦 法华南里34号 4600 2．5 2．1 75% 13 天玉大厦 光明路11号 18910 3．2 3 75% 14 伟图大厦 左安门内大街8号 5000 3．6 3．4 80% 15 雍贵中心 东花市大街118号 41244 5．8 5 20%新盘 写字楼价格分析 根据对本区域内可比项目初步调查分析,考虑到可比项目的具体租金位置,物业档次,装修程度,物管水平,出租率及其项目本人的个别因素(如付款方式,销售策略与水平,项目规模与出租单位的大小,匹配的户型.临街状态,地势,建筑新旧程度等因素),经综合修订后计算出本项目的合理租金水平如下： 以上表平均租金为技术测算，并根据交通、装修、布局、物业管理等因素修正，得出的本项目标准租金，综合我公司在写字楼经营方面的经验修订,预计经努力本项目在最初几年的租金可达到 2.2—2.5 元/平方米/天(建筑面积). 写字楼出租率及价格预测 第一至五年: 我们预测前五年大厦的出租率如下:第一年60%,第二年70%,第三年75%,第四年80%,第五年80%。所以前五年平均出租率我们预测为75%左右。前期租金较低，主要是为了迅速吸引有价值的重点客户入驻，前期将采取相对低价、优惠的租金政策，等出租率达到50%以上了，将回复到正常的市场租金水平。 第六年以后的平均出租率我们预测