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房地产E网 花园洋房及情景洋房解析 花园洋房的起源和定义 源于上海，自１９世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。 目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分。 狭义的花园洋房 狭义的花园洋房就是ＧａｒｄｅｎＶｉｌｌａ（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，户型较大，居住舒适程度高。 广义的花园洋房 6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，小区容积率一般在1.0以下。强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台 退台式情景花园洋房起源和定义 情景的设想与实现 以退台为主要产品特征的情景花园洋房在国内是近年来万科首创的，并且申请了专利。2000年，深圳万科四季花城做到了三期，三期的用地有一块在社区的中轴线上。就四季花城这个社区内部而言，这是公众性最强的一个公共空间，那么设计师要求这个房子有很生动的界面给这个空间，所以才有了这个第一个任务“情景”， 如何实现“情景”？就是在本来生硬的街面上通过退台实现交流空间。万科的设计借鉴了英国的公馆式公寓“terrace house”的通过平台进入家门的手法。增加邻里的沟通，改善社区的邻里氛围。 退台结构 建筑物的向阳面有层层 退 台的台阶状 结构 （见《万科情景花园洋房专利申请说明书》） 将住宅单元逐层错位叠加、层层退台 , 使每户都有独用的大面积平台 , 外形形成台阶形或金字塔形。 它的特点在于每户都有独用的花园平台 。对居住者来说，是一种心理的缓冲，不会感觉到建筑对人的压抑。 情景花园洋房的产品解析 平面解析——一层空间 一层空间：由于排除了从楼梯间进出的方式，直接南面入户，跟公共楼道再没关系了，一层采用台阶——大门——庭院——阳光室——门厅这种方式进门，增加了首层的独立感受，以阳光室作为客厅和庭院的沟通也非常和谐。 二层空间：情景洋房的二层希望让人感觉到住在一层的感觉，通过两个方向的室外楼梯，上到一层的一个平台，再往上从自家的露台进户。 平面解析——二层空间 三层从南面楼梯进户，四层从北面楼梯通道进户，通过露台提升居住舒适度。露台没有顶盖区别于阳台更有花园感 , 露台与客厅相连并有较大的进深便于安排活动 。 平面解析——三层空间 平面解析——四五层空间 四楼和五楼有楼盘作成复式，也有全部采用平层的。图示是采用复式房，楼下三房，楼上两房，楼上在南北都有大露台。通透性良好；近些年比较流行作成平层；这样五楼将只有两个房间，却有两个露台，面积一般在100平方米左右，适合年轻人居住。 典型花园洋房列表 所属开发商 项目地点 项目名称 开盘时间 万科 深圳 四季花城四期 2001/05/01 万科 深圳 四季花城六期（山地宽景洋房） 2002/06/29 万科 深圳 四季花城七期 2002/09/21 万科 武汉 四季花城一期 2002/01/05 万科 武汉 四季花城二期 2002/10/12 万科 武汉 四季花城三期 （阳光美墅） 2003/06/下旬 万科 成都 城市花园二期朗晴苑 2002/08/17 万科 成都 城市花园三期金色乐 2003/06/21 万科 南昌 四季花城一期 2002/03/31 万科 南昌 四季花城二期 2002/09/08 万科 天津 水晶城一期 2003/05/18 万科 天津 水晶城二期 2003/09/06 万科 上海 城市花园新区南块二期 2003/02/ 万科 广州 四季花城 2003/08/28（开工） 顺驰 上海 顺驰美澜湖 2005年 中体 北京 奥林匹克花园 2003年 万科 北京 万科青青花园 2001年 新奥 北京 新奥洋房 2005年 泰富恒 北京 顶秀青溪 2006年 花园洋房的地域差异 地域 聚会方式 私密性要求 居住习惯 规划形态 南方 和朋友家人在外面聚会 对住宅私密要求不高 邻里喜欢扎堆热闹 U字型 北方 和朋友在家里聚会 对住宅私密性要求较高 比较喜欢安静居住 简单南北 花园洋房发展趋势 第一个趋势：是五层高变成四层高，外观更像个别墅，空间宽度和层高都有放大的趋势。 第二个趋势：原本“U”字型的五层，变成了一个合院式的。基本的特征还在，但出现了合院式组团。 第三个趋势：采用特定的建筑风格，比如说西班牙风格或地中海风格，采用质朴的外立面材料，加入很多欧式的建筑符号，增强洋房的感受。 2001年的花园洋房 深圳万科四季花城 容积率1.45 外立面采用涂料 2002年的花园洋房 南昌四季花城 容积率1.2 外立面颜