苏州星海街地下商业1.pptxVIP

苏州星海街和时代广场站配线上方商业咨询报告特为苏州圆融集团2008年01月16日主要内容1. 苏州零售市场概况（概述、湖西、湖东、地下）2. 国内外地铁商业概况及分析 上海地铁商业概况及分析 香港地铁商业概况及分析 日本地铁商业概况及分析3. 地铁商业和地铁沿线商业地产的关系 业态定位的互动性 商业经营管理的统一性4. 关于星海街和时代广场站配线上方商业的顾问建议第一部分苏州零售市场概况苏州零售市场概述目前苏州的零售市场分成三个等级： 市级商业中心：苏州市唯一的一个，即观前街地区，以观前街 步行街为主轴，集中了众多传统的百货公司，吸引本地及外地 游客消费；观前商业步行街是苏州人气最旺的区域之一。 区域性商业中心：比较多，包括南门、石路、盘门、新区以及 工业园区湖西、湖东等为代表。 以居住区商业为代表的居住区商业服务网络以及各中心镇商业 则覆盖整个苏州。苏州零售市场区位分布图园区区位图商贸CBD：209.7公顷商务CBD ：98.7公顷 苏州市最繁华的金融中心（湖西） 苏州高尚居住区（湖东、湖西）和商务楼宇集中区（湖西） 苏州市最现代的商业中心（湖东） 长三角地区主要会展中心（湖东） 华东资讯集聚中心（湖西、湖东）华东乃至全国有影响的商务旅游、休闲观光旅游胜地（湖东）工业园区（湖西）相对老城区，工业园区人气较差，以金鸡湖为界，湖东与湖西人气又有较大差别；湖西离老城区较近，随着区域高档写字楼的陆续落成以及大片中高档住宅小区的入住，湖西在近几年的人气会有较大提升；湖西主要有以下商业项目：新天翔广场、恒宇广场、白领广场、天域庭院风情商业街、中天湖畔广场、湖滨新天地、左岸商业街A（一期）、星都中心、左岸商业街B（二期）；湖西区域的租金水平一般为人民币2.5－3.5元/平米（建筑面积）/天。湖西典型项目介绍（新天翔广场） 位于苏州工业园区中央商务区，北临苏绣路、东临星都街、紧邻中央公园。主要技术指标：项目土地面积19354平方米，容积率6.5。 建筑面积125801平方米，商铺53527.2平方米，写字楼35400平方米，酒店式公寓37401平方米。地下超市4700平方米，地下车库37977.77平方米。 两幢16-18层楼，四层商业裙房连接两楼。湖西典型项目介绍（新天翔广场） 东部为大型百货公司，合作方式为百货整体租赁，整体运营。 西部为购物中心。 在裙房的南部、北部东部及中央通道两侧分别设有独立入口及垂直交通。湖西典型项目介绍（恒宇广场）项目地址：湖西CBD，苏绣路、星海街。项目构成：四星级酒店、办公、商业裙房。商业部分：地上四层，建筑面积2万左右，与地铁直接连通。商业业态：主力百货或精品购物中心。预计开业时间：2009年湖西典型项目介绍（白领广场）白领商业广场位于工业园区星兰街东、苏华路北，占地15834平方米；白领商业广场由9幢现代风格的单体建筑组成，大部分建筑主体3层，局部4层，总建筑面积21000平方米；白领广场的租金水平一般为人民币2.5－3.0元/平米（建筑面积）/天。湖西典型项目介绍（左岸商业街A）项目位于苏惠路北、星汉街西、星海街东，沿着苏惠路由西向东延伸；共有21家品牌店，业态主要为餐饮、休闲，其中70％的品牌店是首次登陆苏州；项目于2004年6月开业，建筑面积23,000平方米，停车位400个。湖西典型项目介绍（左岸商业街B）项目位于苏惠路北、星都街西、星兰街东；占地1.46公顷，建筑面积24,700平方米，备有地下停车场，拥有车位120余个；项目于2005年9月开业；二期商业街有20家店，与一期形成共41家品牌餐饮休闲店的大型规模；项目目前的租金报价为人民币2.5-3.0元/平米（建筑面积）/天。湖西典型项目介绍（星都中心）星都中心坐落在金鸡湖西中央商贸区的中心位置；项目于2005年9月30日开业，总建筑面积18,000平方米；项目目前的租金报价为人民币2.5－3.0元/平米（建筑面积）/天。工业园区（湖东）湖东区域人气很差，只有少数几个以住宅小区为依托的邻里中心才有一定的人气；湖东区域的商业项目沿旺墩路一字排开，已经建成并开始营业的项目主要有：现代休闲广场，已经建成的有：建屋商业中心，在建项目主要有：时代广场。以上项目占地面积都很大，从区域目前的人气和开发量来看，湖东区域明显供过于求；湖东区域的租金水平一般在人民币2.0－2.8元/平米（建筑面积）/天。工业园区（湖东）工业园区（湖东）湖东典型项目介绍（现代休闲广场） 现代休闲广场是一个两万多平方米的集群商业； 主力开发餐饮、娱乐、休闲商业，为市民与游客提供一个新的休闲消费场所； 项目目前的租金水平为：人民币80元/平米（建筑面积）/月，物业管理费为：人民币5元/平米（建筑面积）/月。注：本项目在一年前就对服饰类业态采取较多的租金优惠，但至今没有起色！湖东典型项