招商_上海广富林2.doc

上海〃松江广富林2-4地块 定位思考 2012年12月13日 Thursday 报告结构 一、项目背景及约束条件 二、板块及未来竞品 三、核心问题 四、对标项目及基本结论 五、项目定位 六、产品发展建议 七、成本及利润测算（待完善） 一、项目背景及约束条件 1、项目区位 2、项目四至 3、限定条件 4、规划价值 5、地块总结 1、项目区位 ??项目地块坐落于松江区中部，距虹桥机场15公里 松江新城与佘山交界处 ??地块距离人民广场约30公里，距A9公路8公里 距人民广场30公里 距离虹桥机场约15公里，距离A9公路约8公里，距A8公距A8公路6公里 路6公里。 1、项目区位位于松江新城与佘山核心区之间，既享有松江新城配套又属于大佘山 板块的范畴 ?? 距离佘山国家旅游度假区2公里 ?? 距离松江新城4公里 ?? 佘山娱乐休闲配套、松江新城生活配套均在本案5公里左佘山国家旅游度假区右的生活半径里 ?? 距离地铁九号线洞泾站和松江新城站各4公里 洞泾站 辰山植物园2公里 佘山娱乐休闲配套 松江新城生活配套 天马山森林公园一路之隔 5公里 3公里 4.5公里 4公里 松江大学城站 松江新城核心区 2、项目四至 ??北侧：辰花公路，路对面有大规模高压线； ??西侧：规划道路； ??东侧：龙源路，通往佘山区域，龙辰花公路 渊路与地块之间规划有集中绿地和河辰花公路 北侧支路加 油站道，另有一处加油站； 高压线和辰花公路 规划路 ??南侧：为规划道路，与未来广富林龙源路 遗址休闲度假商业相连，目前正在施规划路 工中 ??高压线与加油站———对于豪宅客户的消费心理影响较大 龙源路 龙泽路 3、限定条件 项 目 面积（平方米） 备 注 出让土地面积 130970 必须为现代中式风格 容积率 0.8 4层以下建筑 容积率建筑面积 104776 建筑密度 不大于35% 绿地率 35% 70/90限制 无 全装修比例限制 不小于30% 楼板价：16378元/㎡ 4、规划价值 松江概括及总体规划 佘山国家旅游度假区 经济密集区： ??位于长江三角洲内上海市西南部，区域总面积604.65平方公泗泾、洞泾、九亭和里。 旅游度假区：新桥 佘山??距上海市中心30公里，虹桥综合交通枢纽15公里，浦东国际 机场50公里，杭州湾35公里。 ??常住人口107.42万人（户籍人口55.68万，外来常住人口西翼： 科技园区一城：51.74万）。 东（工业园松江新城 翼： ??2008年全年实现生产总值734.48亿元，按可比价格计算，比西部新区） 工上年增长12.8%。 五厍现代农业园区业 园松江工业区 ??城镇居民家庭年人均可支配收入21548元，比上年增长12.5% 松江新城区 ?? 从“一城三区” （松江新城主城、松江工业区、佘山国家旅游度假区、五厍现代农业园区到“一城两翼三片”的总体发现代农业区： 石湖荡、叶榭、泖港和新浜展思路。 ??松江区定位：成为上海经济发展的重要基地、上海城市化发展的重要延伸区、上海人口导入的重要地区和上海城乡一体化的先行区 。 从旅游规划来看，松江正着力放大佘山旅游度假区的优势，通过一系列旅游休闲4、规划价值 基地的建立，逐步实现佘山功能区域的南移，形成大佘山板块，本项目属于佘山南移第一站 ??佘山核心区的南边界到沈砖公路，距辰花公路约1.6公里，距广富林路约4公里； ??佘山十一五旅游规划重点发展五个项目：辰山国家植物园项佘山核心区目、华侨城大型综合旅游项目、天马山现代服务业集聚区项目、 欢乐谷 沈砖公路 上海文广影视基地项目、浦南生态农业旅游项目，其中四个位南 于本项目周边； 辰山植向文广影 ??随着辰山植物园、文广影视基地等陆续兴建和开放，本项目物园发视基地 天马山现代展所在的辰花公路将成为佘山南扩第一站；后续随着广富林遗址 服务业基地辰花公路 广富林遗公园的建成，佘山的辐射范围将延伸至广富林路； 址公园 广富林路 4、规划价值 佘山规划 ??欢乐谷：占地90公顷，全国规模最大、景色最美、科技含量最高的主题公园，已于2009年试运营； ??文广影视基地：占地4684亩，传媒中心区（700佘山核心区 亩）、文化影视创意产业集聚区（1130亩）、和新媒体试制体验区（1662亩）和影视创意人才生2009年试运营 活配套区（1208亩），目前正处于实施阶段 ； 正在施工过程中??世茂横山深坑项目：集超星级酒店、大型健体 娱乐中心、海底世界、水上公园、超级电影院、购物中心、风情度假村于一体旅游度假项目； 世博期间开放，南 ??辰山植物园：总规划面积约202公顷，上海最上海最大 向 大，将于明年世博期间开园 发 展 占地4684亩，在建 4、规划价值 佘山规划之天马山现代