成都牧马山高尔夫山庄前期策划定位报告59p.ppt

项目一期总平规划及组团规划 经济技术指标 占地面积：300亩 总建筑面积：100000平米 一期 占地面积:120亩 总建筑面积:29731.14平米 独栋别墅：35套 公 寓：54套 会 所：约3000平米 别墅面积：340—900平米 公寓面积：60、120平密 容 积 率：0.32 绿化率：65% C组团景观 B组团景观 项目建筑立面效果图 项目建筑立面效果图 项目建筑立面效果图 项目建筑立面效果图 项目建筑立面效果图 项目建筑立面效果图 样板房设计概念 项目现场 项目现场 项目现场 市场现状 市场现状------典型楼盘 市场现状------典型楼盘 市场现状------典型楼盘 市场现状------典型楼盘 市场现状------典型楼盘 项目优势 项目劣势 市场机会 市场威胁 2005年别墅产品的投放量大，市场竞争非常激烈； 达义开发的“万华麓山国际社区”在产品和市场层面上与本项目的同质化程度很高，并且得到我俱乐部较多会员的认可，瓜分了一部分市场份额； 区域内的竞争对手不仅体量大，将形成长期竞争，同时都把“牧马山”和“高尔夫”做为营销资源，在一定程度上混淆了视听，削弱了项目的竞争优势。 项目定位 建立成都唯一的顶级高尔夫别墅及首席高尔夫尊崇圈的品牌形象； 以“高尔夫”建立差异化营销体系，营造真正地道的、尊贵的、高品位休闲的高尔夫生活方式； 最大限度地利用高尔夫俱乐部的优势资源及品牌共享，与本项目形成整体推广之势； 扭转项目前期印象是项目成功推广的关键，项目现场整体氛围形成后才能对外亮相，一气呵成； 由于项目的历史遗留原因，致使整个项目除了对目标市场形成较大的负面影响外， 还在很大程度上导致了整体施工成本、营销成本、财务成本及时间成本的耗费，因此打“短平快”战役，以最快的速度回收资金，是对有效运作2期，确保全盘整体利益的实现是非常有必要的； 建立立体化、全方位的关系营销网络，有效利用已掌握的会员资源及潜在目标客户资源，以形成“口碑传播”，提高有效到达率，降低营销成本。 销售目标 前期荣誉回顾 牧马山实景拍摄 招标内容 样板房概念图片示意 样板房概念图片示意 2005年的别墅市场真正开始火拼，今年别墅开发最集中的区域在牧马山片区，今年，在牧马 山板块将有总数超过5个的独栋、联排别墅项目全面亮相。此外，以远郊山水别墅为特征的别 墅开发还有青城山板块、龙泉板块、华阳板块。 2005年在占地18.3平方公里的牧马山片区将有5-8个项目同台竞技，其中包括成都知名开发 商交大房产和王石等人创办的“中成联盟”合作的350亩的“牧马山.易城”项目以及占地254亩的 牧马山奥林匹克花园.半山卫城等项目，预计将有2000套联排、独栋别墅投放市场，而独栋 别墅已经向市场放量的约四百多套，还有两、三家开发商在筹备今年开盘，再加上麓山国际 B组团有一百五十多套，以及高山流水、迎宾大道项目一百五十余套，2005年成都市场就独 幢别墅的投放总量将在千套左右； 成都市场的大部分的别墅还是以经济型别墅为主，在产品上主要走中端路线，而独栋别墅 也是总价在150-180万左右的经济型别墅为市场主力，面积以270平米和320平米为主力户型； 麓山国际社区 总占地4000亩（含高尔夫球场在内的景观、运动用地1200亩）以独幢别墅、 联排别墅、花园洋房、商业街等多种物业形态相组合的大型居住区。 现已开发800亩，一期C组团——逸翠谷，占地100亩，136幢，0.265的建 筑密度，分为五个区。该组团引入组院式概念，四-五栋围合成一个小院落， 每户有六米深的后院， 一期户型191-272平米，B组团面积260-580平米左右，一期总价为137-252 左右；全精装，主力价位在200万以内。赠送中央空调、中央热水、垃圾粉 碎器。送花园（约200平米）。中央吸尘预留管道。二期三月份开盘，全框 架清水，均价八千多/平米。 建筑风格有纯美式、法式、西班牙式、美国乡村式和意大利式几种，是以托 斯坎纳风格为主的16-18世纪的欧洲古建筑风格。一期（C组团）为美制轻钢 结构，以后为框架结构。 迎宾大道NO.1 迎宾大道1号号称聘请英国皇室御用 设计大师设计样板房，占地125亩， 容积率0·29，绿地率70%，建筑覆 盖率仅10%，46套纯独栋别墅，却 拥有15000平方米的生态水系。别 墅随坡而建，园区内随处可见大胸 径的银杏，楠木、香樟及各种名木 古树，绿地、流水、花香、鸟鸣给 销售带来便利。均价在12000元/平 米，看房预约金20000元。 高山流水 产品：独栋，大独栋，北