成都青白江区房地产市场研究报告195P.ppt

市场研究总结 通过对青白江房地产市场相关的各个方面进行综合剖析: 青白江房地产市场存在如下问题: 房地产市场投资额绝对量仍然较小，在GDP中所占比列很低， 商品房价格在同圈层区域内，处于较低水平。 供应销失衡、市场存量大，消化压力较大。 绝大部分楼盘规模较小、品质大盘数量极少，整体开发档次还有待提升. 高层建筑对客户的抗性较大，市场销售压力较大。 青白江区整体建筑风格的单一化和园林景观的无主题简单化导致整个区域楼盘品质较低。 规模、主题包装和品质打造不到位，导致楼盘本身价值没有体现出来。 总体销售转化率为48.6%,不足五成。 土地市场随着楼市的调整出现交易萎缩的迹象. 二手房成交套数和成交面积也随着楼市调整而萎缩。 购房者观望情绪严重，信心不足。 但是我们看到青白江楼市发展的优势和信心和发展潜力: 青白江交通状况优势较为明显，路网发达 青白江区经济实力快速增长，产业结构趋于优化，城市建设步伐加快，人居收入快速提高， 房地产投资比例近年来总体增长，商品房销售价格持续增加， 宏观政策采用“组合拳形式” ，以提振市场信心为主要调控方向 房价收入比处于国际定义标准范围，属正常现象。 年后各个楼盘总体销售情况，部分楼盘成交套数有所上升,有局部回暖的迹象. 自住性刚性需求潜力巨大 购房者区域归属感和价格认同感强. 需求面积以满足实际需求的刚性需求为主. 目前楼市价格已进入购房者认为合理的范围. 大部分意向购房客户有强大的刚性需求和急迫购房的要求。 工业的迅速发展带来就业人口增加、从而带来的楼市刚性需求潜力巨大 绝大部分企业均对青白江的发展报以信心，目前都有有在进一步扩张企业的发展规划。 房屋刚性年平均需求毛计算量＞ 目前年房屋市场推出量，最大限度将毛需求量转换为真实需求，青白江房地产市场潜力巨大！ 市场研究总结 三、背景资料 性别：男性占44.3%，女性占55.7%，男女比例基本相当，能够准确反映目标问题。 年龄：被访者中20-45岁的占90%, 年龄结构覆盖处于首次购房年龄及换房改善居住的年龄，具有较强的代表性。 行业：被访者中制造业（企业单位工作人员），个体批发零售，教育文化和医务卫生、政府公务员的比列均较高。其他行业均有分布，能有效反映各个行业的购房需求。 职位：被访者中单位一般职员、技术人员和管理人员、政府机关工作人员的比列大概为3：1：1，比较符合社会人员结构和真是反映调查目的。 家庭状况：被访者中已婚的比列高达80%以上，具有真是的购房刚性需求。 购房次数：被访者中第一次购房占39.30%, 2次购房及以上（改善性购房需求的比列高达6成以上。 意向购房客户问卷分析研究报告 现居住房屋状况：被访者中居住面积80平方米以下和80平方米以上比列大概为4：6，说明解决住房问题的需求和具有改善居住品质的需求均有。 家庭总收入：被访者中家庭年收入在5万及以上占45%，考虑被访者在对收入问题上接受调查时候的保守表述，说明被访群体具有购买商品房经济实力。 交通工具：被访者中采取公共交通工具的比列较高。 工作区域：以青白江本地为绝大多数 居住区域：以青白江本地为绝大多数 房价趋势认为:被访者中认为今年青白江房价会持续下降的有近5成，说明购房者观望情绪严重，信心不足。 信息渠道:选择比列最多的是从报纸上了解，其次是口碑宣传的朋友介绍。 意向购房客户问卷分析研究报告 企业访谈篇 青白江工业集中发展区 青白江工业集中发展区是成都北部新城的重要组成部分，定位为冶金、化工、机械、 建材、物流、化工基地，着力打造冶金建材制造产业集群区； “十一五”规划面积19平方公里，建成区11平方公里，在建区8平方公里； 中远期规划以青白江大道为忠州向南，东西两翼规划工业拓展区和集装箱、散货物 物流园区共18平方公里，形成约40平方公里的经济开发区，现已列入国家第二批 循环经济试点单位 处于成德绵经济产业带的连接地段，成绵、成南两条高速公路分别与中原经济圈、 长江三角洲经济圈构成快速通道。 境内有5个铁路车站，5条企业铁路专用线，最 大发货量达700万吨/年。 资料来源：青白江区工业集中发展区管理委员会 青白江工业集中发展区 目前，工业集中发展区新签约入住项目114个，总投资229亿元，投资强度160万元/亩，投资额上亿元企业38家，5000万元以上企业41家。 已开工建设项目73个，其中在建项目24个，投产项目49个，计划09年开工项目29个 资料来源：青白江区工业集中发展区管理委员会 重点企业访谈 访问时间：09.2.25~2.27 访问方式：约见企业负责人员，面对面访问并加以记录 访问企业： A类（年产值10亿以上） 攀钢集团成都钢铁有限责任