河北省张家口市城中村改造项目可行性研究报告42014年.ppt

在考察河北省张家口市房地产市场现状、投资政策、发展规划的基础上，对位于张家口市五一大街口里东窑子村棚户区改造项目进行房地产开发可行性研究，寻求投资机会，为XXXX集团房地产项目选址提供参考！ 房地产市场研究报告提纲 编制目的：研究张家口市口里东窑子村棚户区改造项目投资可行性； 编制时间：2011年8月18日--9月3日； 编制部门：XXXX房地产（集团）北京公司产品研发部、项目管理部、成本管理部、营销策划部； 报告提纲： 城市概况 项目概况 市场分析 概念方案 费用评估 财务评价 风险评估 结论建议 研究方式： 实地考察：2011年8月18日--8月20日 资料采集：政府统计数据、项目访谈 张家口市的城市GDP排名始终位于全国130名左右，2010年城市GDP总值966亿元。2007--2010年城市GDP平均增长幅度为15.5%。按目前的发展速度，2011年有望跨入GDP千亿城市的行列。 地级市中，张家口市的人均GDP高于赣州、佳木斯，低于营口、锦州。 张家口市2007—2010年的社会消费品零售总额平均增长速度为18%，高于城市GDP同期平均增长速度（15.5%）。 地级市中，张家口市2010年社会消费品零售总额仅次于江西省赣州市（人口规模大），但城镇居民人均消费低于营口市、锦州市，高于佳木斯和赣州。 1.3 本章小结 15 * 根据各个区域房地产市场发展的不同特征，将张家口房地产市场分为五大板块 15 * 低端板块，未来开发有限，主要客户为地缘性客户和郊县客户 15 * 城市资源为核心价值，容辰属于本板块，占据成熟城市价值，未来开发以小盘为主，价格最高，主要为城市及郊县中高端客户 15 * 城市资源为核心价值，容辰属于本板块，占据成熟城市价值，未来开发以小盘为主，价格最高，主要为城市及郊县中高端客户 张家口的蔓延发展区域，城市面貌较新，外来人口多 中高端产品为主，主要产品形式为高层，城市意向浓厚 城市中高端客户群，收入高，支付能力强 形成张家口顶级价格平台，均价5800-6500元/平米，容辰庄园均价达到了6000元/平米左右 区域 特征 产品 形式 客户 特征 价格 平台 典型楼盘 荣辰庄园 金鑫 阳光地带 规模 占地:15公顷 建面:24万平米 住宅16万平米，商业建筑4万平米，星级酒店及高级写字楼4.5万平米 占地：1.3万平米，建面：4万平米 产品形式 现售高层(30层) 高层 价格 5800元/平米起价，均价6300元/平米 起价：3888元/平米，均价：4300-4400元/平米 客户特征 郊县：50%，市里50%,改善型客户较多.多为生意人 多为地缘性客户和郊县客户,以投资、改善型客户为主 户型面积 1栋为300平米以上的大户型，1梯1户，共60套，目前销售30套左右； 1栋为90多平米的小户型，2梯4户； 1栋为混合户型，有200多平米，有90多平米的 主力户型为90-110平米，占到60%-70% 销售状况 300平米以上的大户型月均销售5-6套，小户型的销售速度月均30-40套左右。 高层：月均40-50套/月，年消化约为6万平米 老城区板块，城市资源为此板块的核心价值，目前多为小盘供应，已基本开发完毕，市场上单价最贵的项目出现在此板块 第三章 市场分析 3.4.3 板块分析—桥东板块 老城区东山板块，我司目标地块所在区域。城市配套及东山景观为此板块的核心价值,目前销售价格约为3600-4000元，销售速度约在5万平米主要产品形式为多层和小高层 　 佳境天城 东麓泽安 清林雅筑 规模 占地113亩，建面148000平方米 占地29.61亩，36000平米 占地约115亩，建面11万 产品形式 多层、高层、loft 6层多层、11层小高层 多层，小高层 容积率 2.1 1.8 1.67 平均价格 3500 多层3600-3900，小高层3550-3800起 中间层价格3400-3510元 客户特征 自住、刚改，地缘客户为主 自住 改善 主力户型面积 90-110，40-70平米loft层高5.1 90-100平米 70-96-119平米 销售速度 2010年售约5万平米 预计2011年完成销售，约3万平米 2010年完成销售6-7万平米 第三章 市场分析 3.4.4 板块分析—桥东区东山板块 * 靠政府推动和新区发展利好带动起来的新兴片区，区域形象新，但配套匮乏 多层、小高层并存，以小高层为主，着力体现新区的新城市形象 以郊县客户和在北京工作的张家口人为主 多层均价：400元/平米 小高层均价：3800元/平米 区域 特征 产品 形式 客户 特征 价格 平台 典型楼盘 奥林星城 名仕乐居 新东亚时代广场 规模 占地10万平米，建筑面积20万 容积率：2 建筑面积29万平米 占