河北省石家庄市场调研报告（118页）.ppt

* * 南三条 万悦 对比结论 所在城市 石家庄 怀来 一个是县级，一个市级。 建筑面积 45万 5万 交通状况 发达 发展中 具备专业市场开发条件 人口状况 1016万 35万 城市经济状况 488亿（财政） 16亿 经营业态 全业态 全业态 若做单一业态需更大体量，且产业链达不到预期效果，兼顾各方面状况，考虑全业态 经营模式 批发加零售 批发加零售 发挥地缘优势 经营方式 华北或河北总代 二级代理或加盟 一级代理商只进驻省会及以上城市 辐射范围 内蒙、山东、山西、河北、辽宁、甘肃等 涿鹿、赤城、下花园、张家口、宣化、集宁 石家庄地处华北腹地，且交通发展早，具备做大型专业市场条件 消费者性质 商场、县市级代理商 个体经营户 所处地域及建筑规模、经营业态决定消费者性质 石家庄和怀来专业市场对比分析 未来专业市场主要竞争来自于北京、南三条。且两个竞争对手均做全业态，我司项目要想市场占有一定份额，需在业态定位、及商品组合上采取避重就轻策略且考虑怀来以北地区人们的真正需求。 招商，盈利模式：巨额投资，以优惠的政策吸引商家入住，捆绑盈利，控制业态 招 商 策 略 租金 头年免5个月租金，第二年免12个月租金 对正常营业，按时交水电费、管理费用和租金的商户，租金将给予一定优惠 招商 现在的商家介绍一个新商家进驻， 将给予免除一年物管费的奖励 其他费用 建立市场平台，为商户提供良好的购销渠道，发布最新商户动态 营销 利用项目优势，强化对区域市场的辐射力，吸引周边市场商户投资，建立二级市场 特殊政策 对优秀商户及品牌商，年交易额达到一定数额的，可给予1年全部免租 方式 出售 出租 比例 28% 72% 本地客户 周边客户 70% 30% 租金（元/月.平米） 售价（元/平米） 30-84 15000-18000 盈利模式 租、售面向客户 租售价格 盈利模式：采用3+7捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退 万悦广场八大成功因素 完善的售后服务 市场空白 规模化 业态规划合理 政府支持 顶级国际建筑设计 上下游资源充分整合 区位优势 万悦 广场 怀来市场定位及产品分析 A楼 B楼 C楼 京西北地区批发兼零售全业态小商品集散地 定位 服务范围 经营模式 业态组合 产品性质 客户群及消费群分析 客户来源 一、批发客户来源 石家庄南三条、新华集贸市场、保定裕华小商品市场。 1、以上三市场商户均有多年小商品批发零售经验，切对小商品批发行业洞察力敏捷，有优质的货源渠道及销路。 2、一些品牌的一级代理仅作省会及以上城市，我们可以引进到二级代理或加盟商进驻。 二、零售客户来源 宣化吉龙小商品、张家口武城街小商品市场、张家口婚纱针织市场、怀来大市场、怀来街边商业、涿鹿、下花园、官厅、赤城批发及零售商户。 1、无论从地域交通以及离批发地的距离方面都具有突出优势，零售商户没有理由舍近取远去选择张家口、宣化而不考虑怀来。 2、张家口及宣化至怀来公路交通一个小时以内，具备异地开店条件。 3、我项目零售客户来源30%应来源于怀来周边如张家口、宣化、逐鹿等。另70%源于怀来本地。 下花园 鸡鸣驿乡 涿鹿 官厅 桑园 怀来 赤城 25公里 18公里 23公里 77公里 20公里 36公里 延庆 57公里 消费者来源——批发客群 批发消费群来源 地区 张家口 宣化 延庆 赤城 下花园 官厅 逐鹿 鸡鸣驿 怀来及周边 桑园 总计 人口 90 17 29 29 7 1.2 33 0.9 35 2.7 244.8 1、张家口、赤城及内蒙古部分地区的商户批发进货渠道主要是北京、石家庄，路程较远且成本较高。 2、怀来周边商户批发进货渠道主要是张家口、宣化，部分回到北京及石家庄。而张家口宣化小商品市场规模不具规模，商品品类欠缺，严格上不具备批发条件。 3、我项目建立能保证怀来周边的消费者前来批发，同时利用地域交通优势和商业规模及商品齐全优势，亦会截流张家口、宣化、赤城及内蒙古部分商户。 零售消费群来源 地区 逐鹿 下花园 官厅 鸡鸣驿 怀来及周边 桑园 总结 人口（万） 33 7 1.2 0.9 35 2.7 79.8 消费者来源——零售消费群 1、逐鹿、下花园、官厅、桑园、鸡鸣驿等地区，均无综合批发类商业。 2、现有商业业态与消费者实际需求所产生的矛盾日益激烈。 3、怀来小商品市场建立，无疑给怀来周边百姓带来福音，能够进行一站式生活用品和必需品的采购。 业态定位分析 专业市场业态规划示意 业态规划总则 总体原则： 本项目专业市场要以快速回笼资金为本，在此前提下我们 建议将地下一层和首层以产权销售模式进行销售，以售价 16500元/平米来实现成本回笼，2—6层以自持运营收取租 金形式进行租赁，待市场成熟及火爆后另行销售。