海南博鳌碧海银沙项目整体定位及发展战略 91页.ppt

本项目整体客户定位－－以度假＆投资客户为核心 公寓：70-80两房为主导，经济条件较差的接受50-60的一房一厅，少量高端客户需求大面积居家型产品， 别墅：中小度栋别墅为主，总价限制 自然，生态的环境，良好的气候， 价格，关注置业投入总成本及未来生活成本；生活配套设施； 1.私营企业主； 2.政府，国营企事业单位退休或待退休人士 北京，东北，西北及部分资源型城市 长期度假、养老 偶得 客户 1.中小户型的公寓产品，30-50小户型为主导， 2.总价有优势的一线海景别墅； 资源强度，人气，及未来发展； 单价，未来升值投入风险，考虑总价，承受总价能力有限 1.金领阶层—企业、政府的中高层管理者/专业技术人员 北京/长三角重点城市 投资度假,以投资增值为主 重要 客户 1.中小户型景观条件好的观景公寓（主流区间30-50，60-70） 2.中小面积的、有较好景观资源或离主景观资源较近的，独栋别墅（主流面积区间200以内中等面积；满足功能空间即可，不愿意为过多面积花费投入；） 享受+投资保值，海景资源； 产品及配套提供较高品质生活享受、保值； 1.企业主/政府高管； 2.金领阶层—企业、政府的中高层管理者/专业技术人员 3.行业具有文化气质的高收入阶层，如艺术家、文人学者、教授等； 长三角及环渤海经济圈；东北，西北及部分资源型城市 投资度假，以度假休闲为主兼顾资产保值增值 核心 客户 需求特征 置业关注点 描述 来源地 置业目的 随着博鳌交通、旅游娱乐生活配套的成熟，一流旅游度假胜地逐步形成，项目客户圈层扩大，逐步转化为度假需求为主导的复合要求 项目前期 项目中后期 来源地 置业目的 以投资度假需求旺盛的一二线城市为主体：北京，东北，江浙一二线城市，范围不宜铺的过广： 巩固客户来源地后，向度假，养老需求旺盛的北京重点城市扩张，如西北，西南重点省会城市及部分资源型城市： 投资度假需求，以投资需求为主体 随旅游度假娱乐生活配套完善，区域逐步成熟 投资度假需求，以度假需求为主体，出现少量长期度假和养老客户 旅游度假娱乐生活配套未到位，前期靠部分区域氛围营造以及远景展示，消除区域陌生感、认知度低的问题，控制风险，保证回现为主要目的，投资前景不明朗的情况下提升客户信心 随着旅游度假娱乐生活配套投入使用，博鳌高端旅游度假胜地逐渐形成，投资前景看好，度假氛围形成，客户圈层及需求扩大 客户对滨海旅游度假生活的感知 客户对滨海物业置业的目的虽有不同，但都是对滨海生活的想象和向往 安享—平和，温暖，宁静 温暖的气候，自然的环境 4.政府，企事业单位离退休人员 生活—纯真、平和；海，享受的，自己的，国际的 功成名就之后，需要追求生活中一些印象中纯真的享受，自己的一片绿色，自己的一片海景，自己的一片天空，和家人，和朋友一起享受这种完全放松的海边聚会，享受golf，享受红酒一般的生活，体验国外的滨海生活 3.行业具有文化气质的高收入阶层，如艺术家、文人、学者、教授等： 放松—海，自由，享受，国际的滨海生活娱乐，朋友，热情 工作之余，能有一个属于自己天地，让自己完全放松，忘却工作与生活中的压力与烦恼，能安静的一个人独自与海对话，能想一个孩子一样与海亲近和嬉戏，能和朋友在海边闲聊，能在酒吧和食坊体验和能重温国外的海边激情生活 2．金领阶层—企业、政府的中高层管理者/专业技术人员 生活—自己的，恬静的，自由的，理想的，国际的，顶级的，内敛的，尊贵的 一片属于自己的天地，远离喧嚣，自己的海，自己的房子，自己的绿色，自己沙滩：理想国的生活，红酒烧烤，与朋友golf，海上出游，比肩国外最顶级的海边生活，在简单内敛中体现自己的尊贵 1.企业主/政府高管； 关键词提炼 对滨海度假生活的感知 客户类型 产品定位 客户定位 容积率 产品线 初步规划排布 启动及开发分期 项目定位 形象定位 容积率确定导出核心思路 财务要求 成熟度假区借鉴／ 旅游度假氛围营造 类似区域内项目借鉴 容积率 成熟的旅游度假地三亚目前主流度假物业容积率区间为0.3—1.0 容积率超过1.0后，产品意象发生转变，高容积率不利于打造旅游度假氛围。 1.阳光海岸已与城市融合，转变为长期度假及养老需求为主，容积率略高。 2.圣芭芭拉，嘉和为小快地，易拔高容积率； 3.山水国际，公主郡与本项目相似，容积率均仅为0.56，0.3。 容积率 项目定位 形象定位 产品定位 客户定位 容积率 产品线 初步规划排布 启动及开发分期 物业类型选择：多层/小高层公寓+别墅类产品 物业选择原则： 1.以投资度假为主体需求，前期投资为主导，逐渐走向度假 型社区： 2.现金流产品与形象产品共同配置，复合产品线规避风险； 3.产品以常规旅游度假产品为主，少量创新； 度假客户对别墅类产品较为喜 欢，